投资加拿大安省农场的具体注意事项

近年来，有意投资加拿大农场的华人越来越多。加拿大农场，实际上是一种特殊的房地产，其考察和购买的过程远比购买城市住宅复杂和麻烦。了解这些特殊性非常重要，必然会大大提高您购买农场过程中的工作效率，从而避免错误，事半功倍。由于种种原因，这方面的文章很少.笔者根据对于加拿大农场的深入了解和具体实践，针对其特殊性，特此总结出以下的有关概念和具体注意事项，相信会对投资者大有裨益。

加拿大农场的性质：尽管农场的种类繁多，但从经营的角度，无非可以分为三种：正在经营农业的农场，部分经营农业的农场(有部分土地出租给农民经营)，和根本不在经营农业的农场。相应地，在安省土地注册办公室，将这些农场登记为以下三类：1.带有住宅的农场，带有或不带有第二栋建筑结构，带有农场附属房屋(指仓库等);2. 非农场主拥有的土地，带有非农场的住宅，有部分土地用于农场经营;3. 独立屋(因为根本没有经营农业，尽管这个农场物业拥有几十英亩土地，依然可能登记为乡居的独立屋)。相应地，这些农场的业主也可简单地分为两类：农场主(farmer,业主自己正在这个农场经营农业)，非农场主(non-farmer,业主自己不在经营农业，只是将土地出租给农民，或只是将这个农场作为一种乡居)。

地税：加拿大政府对于农场主有着许多优惠，其中包括地税的优惠。如果某农场正在经营，就可享受地税优惠，即地税可低至每年1千到2千余加币。如果这个农场部分经营或不在经营，地税就会明显增加。如乡居独立屋的地税也可能高过4千加币。

贷款：对于积极进行农业经营的农场，一般被视为Commercial物业，相应地要申请商业贷款。对于部分经营的农场，住宅可能被视为Residential，而出租的土地可能被视为Commercial。 所以，民宅部分可能申请住宅贷款，而土地部分申请商业贷款。对于乡居独立屋，则可能被视为民宅来贷款。事实上，农场的贷款也相当麻烦，远比城市住宅的复杂。多伦多市内一般的银行分行贷款经理往往不愿意接受农场的贷款。

HST：如果这个农场被视为商业物业，在物业产权交接时，应该在成交价上向政府另交HST。 但是，如果买家登记有GST/HST number,可以在合同中申明买家会自行和政府处理HST事宜，这样就不用在交接时向卖家交HST(有关HST事宜，相当复杂，请务必向会计师咨询)。

Zoning和Permitted use: 农场必须服从当地的Zoning by Law， 即有关区划，土地属性和可允许用途的地方性法律法规，而每个乡镇的这种法律法规和区划原则都可能不同。例如，某个农场可能会被归属于某个甚至数个不同的区划带之内，如PA,或RU1, RU2等，甚至有部分土地归属于环境保护带(EP)之内.每个区划带都有其特别的规定和可允许的用途。如果某农场同时归属于三个区划带，您就得在不同的区划带内遵守不同的规定。有的农场根据规定就不可以进行养殖。从河流中取水，可能需要取水权。在Nappanee,即使在主要农业区也不可以经营商业性温室，而在相邻的爱德华王子郡，在农场里都可以建立和经营商业性温室。有些农场可以允许做家庭旅馆等生意，而有些则不可以。千万不要以为在自己的农场内，就可以想干什么就干什么。搞清楚这些，对于购买农场至关重要!

饮用水源和家用水处理系统：绝大多数农场的饮用水都不可能来自市政供水系统。所以，农场水源可能是水井或储水池，水井又分为机井和手工开挖井。在用水井的情况下，农场一般都有自己的家用饮用水处理系统。但在有些地方，地下水水质不符合饮用水标准，又没有合格的地表水水源，就只好买水储存于储水池里，以供饮和用。如从汉密尔顿到大瀑布的OEW附近的地区，都是如此。除上述之外，购买农场还涉及到许多事情，如住宅，附属建筑物如仓库或牲畜棚，农作物或牲畜，通行权，化粪池，环境等等，十分复杂，限于篇幅无法尽述。所以，拟好农场买卖合同是不容易的，需要考虑和查证的东西太多，需要慎之又慎.只有对于农场买卖经验丰富的经记才能够胜任.

明白了以上的概念，再来看看购买农场应该有的正确工作程序： 1. 首先，要明确自己购买农场的目的，看看自己是否适合购买农场。 如果您只是将农场作为一种乡居或休闲度假场所，不靠农场谋生，购买农场的程序就会大为简化。事实上，有些非农场主的业主就是如此。比如，您可以在城市里上班，而到农场乡居，享受大自然和田园风光，同时可以将农场出租给农民，除租金收入之外，还可享受地税优惠。如果您需要靠农场谋生，您就要首先做好自己的功课，如搞清楚加拿大的有关政策，做好自我评估，看看自己干得了什么，会干些什么，确定自己今后的经营方向，也可以考虑购买带有生意的农场.

所以，农场只适合以下人群：a. 将农场作为乡居或休闲度假场所的人;b.懂得农林牧副渔的移民，或懂得经营农场的人，有专业技能，买农场可以有用武之地;C. 国内的农业企业家，到加国开拓市场(可借助加国农场平台进入美国市场和销往中国市场);d.吃苦耐劳，善于学习，并且下定决心要从事农业的人;e.有雄厚资金购买农地作为土地储备的人。符合上述的人，才是适当的农场买家。当然，还应该得到家人的理解，支持和配合。

正常的农场考察购买程序应当是： 做足功课，脚踏实地，确定方向，明确目的：买农场干吗?心理，技能，金钱方面都准备好了吗?搞清楚希望购买的农场类型，价位，地理位置等.注意性价比。

贷款问题是购买农场的难点之一

如果是全款购买，就简单。否则就需要尽早与银行等谈清楚贷款问题，最好拿到贷款预批信。如果你的首付不够，有时甚至需要与卖家讨论向卖家部分贷款的可能性。与经记讨论购买农场事宜，双向选择，然后必须签署买家和经记的委托合同。考察农场，路途遥远，费时费力，非常辛苦，再加上超高的汽油费和车辆损耗等成本。因此，查证市场信息和农场各种资料，与对方经记公司的联系等，都很不容易。如果彼此之间没有相互信任和诚心诚意，是不可能去考察农场的。实际上，在签署经记合同之后，您才是真正的客户，经记才能够代表您去和卖方打交道。根据客户的要求和经记的经验，尽可能找出符合要求的农场。在考察之前，最好从多种信息来源事先查清楚农场的基本情况.进一步筛选，只去考察那些各方面都适当的农场，直至选定想要买的农场。多方面查证信息，把握农场的价值(农场包括的财产种类太多，所以评估其价值远比评估城市住宅的更为复杂)。确定好出价，拟好带有条件的农场买卖合同，确定好谈判策略，进行谈判。如果不成功，继续这个艰难的过程，直至成功。如果成功，接下来是验房，验地，验水等，查证农场的区划和用途等。如果合格，逐步免除条件...，最后完成交易。在可能的情况下可要求农场主卖家进行农场经营的培训。 天高任鸟飞，海阔凭鱼跃。机遇偏爱有准备的大脑。农场，对于适当的人们，是可以大有作为的。

后注：以上是笔者的经验之谈，仅供参考。有关法律法规，区划，税务，贷款等方面的事宜，请务必向律师，会计师，贷款经理和相关的政府部门专门咨询和验证。