加拿大尼亚加拉大瀑布以租养房赚钱吗，分租合法吗？

以租养房赚钱吗，分租合法吗？一直以来，以租养房是一个热门话题。对于无力一次性付清房款的民众来说，以租养房是一个不错的投资选择。以租养房一直是被认为是传统的供房方式和投资方式，对于置业情结浓厚的华人移民来说，以租养房更是不二的选择。笔者的一个朋友给笔者讲了一个故事。她的朋友甲来加拿大十年来一直租房，每个月房租1200块，一年就是一万四，十年就是14万，十年后回流。她的朋友乙也来了加拿大十年，第二年就贷款买房，然后将房子租出去，租金用来偿还贷款，十年后也回流了，将房子卖掉赚了数万加币。朋友说这件事的时候一脸的跃跃欲试。

    以租养房的确是件好事，但很多人却发现这件“好事”是说起来容易做起来很难。先不提租金的收入是否可以负担房贷，有一个关于分租是否合法的问题摆在了很多房东面前。

     民不举官不究  分租合法是假象

    在多伦多把公寓楼分租出去的现象有但非常的少见，但是将独立屋或是镇屋分租出去的现象却是非常普遍。不过很多房东都没有考虑到把自住房屋出租的法律问题。据统计，在加拿大大多数的独立屋或镇屋出租都是非法的。只是这一现象存在太过普遍，民不举官不究。法律的灰色地带就这样存在了。

    实际上，对于自住房屋出租，多伦多政府有规定最多只能出租给一户人家，也就是所谓的“第二寓所”原则。如果完全遵照法律的话，以房养房大概只能起到一些补贴家用的作用，尤其多伦多冬天漫长，按政府规定室内暖气必须烧到20℃以上，不然房客可以起诉房东。那出租“第二寓所”的收入，可能补贴暖气费都不够。所以，实际上违反法律将独立屋出租给一户以上的人家大有人在。

    《多伦多星报》前一阵曾经头版头条报道，在士嘉堡一栋外表看起来和其它独立屋没有任何区别的出租屋被人发现在不到300平方米的空间里“挤了”11名租客。这些租客每月缴纳500加元至700加元不定的房租。

    根据市政许可和标准部门（MLS）的检查员描述，这套独立屋的地下室一共有三间卧室，主层有四间卧室，二楼有五间卧室，两个厨房和六个卫生间。屋内的烟感报警器和一氧化碳探测器已经被拆除，厨房里有数个冰箱。

    有邻居投诉之后，检查员进屋检查发现曾经用来隔离客厅的隔板已经事先被移除了。检查员表示这套房屋内的间隔装修都未申请建筑许可，也没有接受检查。

    目前，该栋出租屋的业主以及帮助业主做出租服务的一名华裔地产经纪都面临涉嫌非法出租的指控。

    除了老城区 分租皆不合法

    21世纪不动产黄埔实业的总裁周昆林说道：“多伦多的以租养房或叫以房养房存在着一个被大家忽略的危机，就是分租合不合法这个问题。多伦多大部分的房子都是单家庭住宅（Single Family Residential），是不可以分租给多户租客的。按规定只能有一套“第二寓所”用于出租。如果要出租给一户以上，那就不能用于自住，而是整幢房子纯粹用于出租。”

    买房出租，首先要考虑的是规划（Zoning）问题。据相关的法规指出，规划（Zoning）分很多等级，从Single family到Dual Plex、Tri Plex、Four Plex、Five Plex等等。出租给两家，为Dual Plex；出租给三家，为Tri Plex，依此类推。一般来说，Four Plex以下的，属于民用住宅    （Residential）；Four Plex以上的，就属于商用住宅（Commercial）了。如果打算投资买房出租，首先要向政府申请规划（Zoning）。政府经过检查，觉得买的这幢房从结构到面积都适合申请，才可以进行下一步，如消防检查等，全部检查合格，才能发给准租证。

    资深地产经纪Jeannie解释道，把单家庭住宅出租给3个或以上的租户叫Rooming House。而Rooming House只有在多伦多的老城区（Old City of Toronto）允许，还必须到政府相关部门注册，经三大部门审查，拿到准租证。

    许可和标准部门士嘉堡区的经理Bill Blakes称，士嘉堡、北约克和东约克的分租法规规定如果一栋出租屋内住了多名租客，如果他们合付租金，并且共用生活区而且像家庭成员一样生活，这是合法的。但是一栋出租屋里住了多名租客，而且他们各付各的租金，这就属于非法出租。