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我和先生是1999年夏天登陆多伦多的。来后不久，我便去安省伦敦市的西安大略大学研读工商管理硕士(MBA)。上学期间，我目睹了几个精明的加拿大同学在学校附近买房子，然后把所有的公共空间隔成卧室，分租给本校的学生。他们这样做，不仅解决了自己的住宿问题，还从其他同学身上获了利。真是一举两得。那时的我初来乍到，对房地产一窍不通，但从同学的身上，我隐约感到了投资房产的魅力。 于是，与刚刚找到工作的先生一商议，我们发现租房不如买房合算。我们一不做，二不休，趁我寒假休息，约了经纪去看房。不到俩星期，我们便在士嘉堡区买到了一套十五万多的镇屋(Townhouse)。首付款是我们俩所有从中国带来的积蓄。交房的那一天，我们好开心!这是我们一生中拥有的第一套属于自己的房子。我还记得，那天是2000年元旦。 2001年，我MBA毕业了，也在多伦多顺利地找到了工作。和许多年轻家庭一样，我们也想把双方的老人接过来，一是为了照顾孩子，二是希望老人们来这里享受天伦之乐。可是问题来了，这么多人怎能挤在一个小小的townhouse里呢?于是我又和先生商量，想换个大点的房子。起初的预算是二十多万。但在士嘉堡区左看右看，不是嫌房旧，就是位置不好。始终不能决定。最后经纪说服我们去看看"北边"的新房区，把我们拉到了万锦市。这里街道整齐，房屋大气且较新，园艺可人。虽然价钱比士嘉堡老房区贵了好几万，但我们还是咬牙买了区里最便宜的一栋房子。首付款是向弟弟借的。交房的那天，是2001年万圣节。 在Dow n tow n上班的我，平时午休时最喜欢逛Concourse里的书店。那里玲琅满目的各类图书，常常令我流连忘返。在这里最吸引我的，则是有关投资方面的书。其间有好一阵子，排行榜上赫然入目的是罗伯特.清崎(Robert Kiosaki)的"穷爸爸富爸爸"。我花了两个中午，站在书店里把这本脍炙人口的小书看完了。这本书使我对通过地产投资的方式获得财务自由有了一个全新的了解。 我开始如饥似渴地阅读房地产投资方面的书籍，并参加了不少北美地产投资专家们的讲座。其中包括罗伯特·艾伦(Robert Allen)和Raymond Aaron的房地产投资及物业管理课程。我迫不及待的将理论付诸实践。从2001年起，我先后在士嘉堡和市中心多大附近购置了五处物业。其中大多数是采用了罗伯特.艾伦的"Nothing down"(零首付)策略。具体来说，就是要挑选低于市价的房子。找房子是关键。我的目标通常是破产房，离婚房，银行拍卖房，遗产房等。这些房子本来就疏于打理，表面上肮脏破旧，以至无人问津。时间久了，卖家急于出手，价格自然就降了下来。这时我就去递上一个低于卖价百分之十到十五的offer，同时也给卖家一个令他满意的交房日期。这时的卖家已等得焦急，一般不愁拿不到Deal。我们买房时通常用一年Open的贷款方式先做一个传统贷款，然后把房子做简单装修--主要是修补”脸面“上的问题，不会花多少钱。完工后再去银行做Refinance。银行会对装修好的房子重新估价并按新的市价重新贷款。由于买房时的价格已低于市场价的百分之十到十五，再加上装修"脸面"后的增值，我们基本上能在银行的二次估价时做到房屋估价较买价上浮了百分之二十到二十五。也就是说，我在买房时交的百分之二十到二十五的首付款，可以在二次贷款时被“还”回来了!这样一来，房子买了，却几乎没有占用我的个人资金，完全是银行贷款。当然，这样的策略，是要靠一条原则来支持的，那就是出租房子时每月房租所产生的正现金流。正现金流是指将每月租房所产生的房租加上其他附加收入， 减去所有房屋所产生的费用，如地税，保险，房屋贷款，水电煤气，维修，管理等费用， 最后还剩的现金盈余。正现金流越多，这栋房产的投资回报越大，相对投资风险也就越小。 2005年，经过四年的努力，我终于实现了我的梦想：不再为别人打工。我们在房产投资方面的正现金流，可以相当我的一份项目经理的收入了。我可以不用上班，就可以拿到相当于上班时的"工资"!我于是自豪地去找老板，向他宣布我“光荣退休”了。我放弃了还算优厚的固定收入，带着同事们羡慕的眼光，为自己打开了另一扇人生的大门。 我在房地产投资这条路上，并非是一帆风顺的。其间也走过许多弯路，耽误了许多宝贵的时间。2005年以后，由于多伦多房产市场的逐渐升温，我认为正现金流不如从前了。再加上购买低于市场价的房屋的机会越来越少，我于是把注意力转向政府拍卖的拖欠地税房(TaxLien Properties)，以及多伦多周边的公寓住宅楼。但由于对这些房产投资缺乏经验，信息不足再加上孤军奋战，终于没有成功地购买到这类房产。 阴差阳错，2008年，美国次贷危机席卷全球。美国许多城市的房价骤跌。还不起房贷的业主们纷纷搬离自己的住房，无奈地让银行收回自己的房产。还有不少业主以各种原因向银行申请低价卖出房产，从而形成了大量的银行库存房(Bank-Owned Properties)和短卖房(ShortSale Properties)的出现。这样一来，在美国的许多城市的房地产市场上，出现了大量远低于建筑成本的房屋。另一方面，由于大量房主弃房或卖房，使得租房市场呈现出一片欣欣向荣的景象。租价并没有比美国房市处于巅峰时期的租价跌多少。对于长期关注投资领域的我来说，这正是一个千载难逢的好机会!从2009年起，我们先后去考察过几次奥兰多的房产，最后决定在那里以十万元以下的价格购置Condo和Townhouse。目前我们购置了三处房产，回报率都十分令人满意。在美国购买投资房的最大挑战，一是挑选房屋，二是出租及物业管理。由于距离较远，这两项不得不依赖当地的专业人士帮忙。而如何挑选到当地可以信赖的地产经纪和物业管理公司，这是需要十分的技巧的。我愿在今后的文章中，与大家详细分享。 2010年，一个偶然的机会，我被邀请参加了加拿大最大的房地产投资人网络协会(REIN)的月末例会。我有幸与多伦多及周边地区的房地产投资者和专业人士，共同聆听了七、八位业内投资的领导人物对加拿大及美国的各大城市的房地产投资的分析。他们用强有力的分析数据结合与各级政府部门的沟通，推测出加拿大各个城市的发展速度，进而预测其房地产市场的发展潜力，并做出了相应的排名。REIN目前有三千多名会员，分布于加拿大全国各地。它在东西部几大城市定期举办讲座、会议及教学活动。它利用各种研究方法，向会员们提供经济发展动态及有关房地产投资的策略与方向。由于REIN从不直接或间接地参与会员们的地产买卖，而以提供公正、无偏颇的信息在业内著称。 我毫不犹豫地加入了REIN。从此与许多业内的地产投资人、经纪、律师及物业管理公司等建立了广泛的联系。通过REIN提供的宝贵的研究报告，我认识了安省发展最快、最具地产投资潜力的几个城市。并从中挑选了距多伦多以北一小时车程的百瑞市(Barrie)作为我的“试验田”。百瑞市以它得天独厚的地理位置，低廉的土地和房屋价格， 以及市政府多年来对市政设施的不断投入和改建，吸引了大批多伦多周边的企业与个人到那里投资置业。百瑞市的人口近几年增长迅速，大量的房屋在这里兴建。而它的房屋空置率只有1.7%，是属于在加拿大诸多的城市中，空房率较低的城市。百瑞市独立房的平均售价目前为302,950，还不到多伦多的60%，而租金却与多伦多相差不很悬殊。 从2011年到现在，我在百瑞市购买了三栋物业。其中两栋是独立屋，一栋是Freehold镇屋。现在全部出租给当地的专业人士居住。小城的投资回报率果然不错。租客稳定，管理也比较轻松。我计划继续在那里投资置业。 经历了逾十年在北美投资房地产的风风雨雨， 我深深地热爱上了这个行业，也感到学无止境，需要不断地学习，积累，沟通，丰富自己的知识与阅历。2012年，我加入了与我志趣相投的地产公司加中置业。希望在这里更快地学习，成长。不仅为自己寻找更多更好的投资机会，还要帮助广大移民同胞们在我们的第二故乡加拿大投资置业。让更多的人更快地实现财务自由!
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