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如何在加拿大安省购买农场 作者简介：Isaac Jiang 毕业于滑铁卢大学，拥有系统设计和软件工程双硕士学位，从事软件行业多年，近年来系统地学习和了解安省土地和农场，并最终以合适的价格在尼亚加拉大瀑布附近购买65英亩农场，期间大量的知识学习和经验积累，激起了作者考地产经纪牌照的念头，经过多月的努力，作者正式成为安省挂牌地产经纪，以此将自己学习的知识和积累的经验分享给有意投资或者经营农场的华人。咨询作者，请加微信：SparkyStarsHome.
安省属于加拿大人口最为集中的省份，根据2016年人口普查数据，约55%的安省人口（924.5万人）居住在大金马蹄地区。大量的人口集中在都市区，居住环境嘈杂喧嚣，拥有一片自己的土地成为很多人都市人的梦想。 农场和一般的房地产有着很大的不同——由于气候变化，以及城市化建设，农场的数量只会减少，几乎不会增加。正是因为农场固有的稀缺性，决定了这片土地本身就比一般的房产更不容易贬值，甚至还有巨大的增值潜力。 大部分华人自从移居加拿大以来，一直居住在城市，虽然习惯了后院养花种菜，但是总是觉得需要更大的空间。特别是小孩，大部分小孩们都希望自己能有一个动物园。购买一个农场不失为比较合适的选择。
主意既定，我们即开始行动。我们一开始的目标是10-20英亩的空地，我们考察了GTA地区的北面，这里有大量的森林，有不少的空地，但是要么价格超出我们的预算，要么就是地形地貌不是很满意。最后我们很满意一块森林，并且有5英亩的空地，这块森林是人工种植并管理的，可以通过安省的“管理的林地项目”获得地税的优惠（只需要付地税的25%）。此时，一切都是陌生的，我系统的学习了城市zoning, 城市规划，地税优惠项目以及申请流程，同时通过接触不同的开发商，了解了不同的开发类型，贷款政策，土地交易等，并最终确定与一家开发商合作自建房屋。在开发商与卖家开始接触的时候，我们已经学习了大量的关于土地和自建房屋的知识，并开始了新的探索。 我们从北往西，沿着伊利湖岸转了一圈，发现这里的气候明显好于北面，而且经济更加发达一些，我们没有数据比较，但是我们发现南边的绝大部分路都是铺装好的，而北面有非常多的砂石路，基于这一点判断，我们决定在南边伊利湖沿岸寻找合适的空地和农场，由于我们还得考虑学区，我们通常是通过学区（怎么查找学区？微信咨询作者）确定一个区域，并在这个区域里寻找合适的空地或者农场，这时候我们已经放弃了完全自建房屋的想法，如果有合适的有房子的农场也可以考虑。这时候我们发现了一个已经有房子的农场，房子是Log Frame，并且有地热供暖系统。 我们又学习了安省的矿产资源分布与法规、天然气矿的政策和使用，Log house，风力发电，水井供水，储水罐供水，Septic 系统等。我们下了offer却没有成功。 这时候我们又把目光转向尼亚加拉半岛。我们看中了一块离城市很近而且价格合适的地，经过研究zoning,城市规划，保护区法规等，我们决意要买这块地并自建房，考虑到建房过程比较长，我们计划在附近买一个房子过渡（选好的学区房）。这时候经纪认为这块地已经在市场上很长时间了， 建议我们先买过渡房子再来买地。于是我们开始快速选定房子并购得过渡房，我们马上让经纪下offer买地，这时候经纪说地已经卖出。 无奈之下，我们有开始新的探寻，这时候已经圈定范围，因为学区房已买。在这种情况下，我们找到另外一块地，但是这块地没有跟市政路连接，通过长达4个星期的查询与沟通，此时地产经纪不能给出有意义的建议，最终等我们准备下offer的时候地已经卖出了。虽然没有买到这块地，但是我们又学习了尼亚加拉大断层保护区的法规，遗产土地的交易，土壤的类型的分布，以及熟悉了安省的土地查询系统（可以查到土壤，水温，气候，灌溉条件，农业等级等等）。 后来我们又继续研究了苹果园，葡萄园以及一块处于保护区的地，虽然最终没有买下来，但是都是在offer的时候卡住了，最后在得知一块心仪的土地调整价格的时候，我们果断地下offer并最终与卖家谈判成功，以非常合适的价格购买到位于大瀑布市的一个农场。
1).选好区域最重要购买农场，区域最重要，安省北面的农场，由于气候寒冷，森林覆盖率高，一般来说自然风光比较好，有森林和野生动物，住家隐私性比较好，有大量豪宅分布各处；西边靠近休伦湖岸边，气候湿润，土地肥沃，农业产量高，土地租金收入也高，房子以农场为主；南边靠近伊犁湖岸，气候温暖湿润，阳光充沛，适合种植各种经济作物，包括烟草，西洋参，水果以及大麻。尼亚加拉半岛地处安大略湖和伊利湖的中心，由于特殊的地形，在靠近安大略湖岸的几十公里的狭长地带，是安省的传统葡萄酒产区以及水果，马匹的主要产区。 这些区域由于气候条件的不一致，都有对比鲜明的分界线，比如葡萄酒产区与非葡萄酒产区只相隔一条公路，导致两边的土地价格也有较大的差别。 安省的土地价格对比 确定好大的区域以后，还需要结合自身的具体需求来综合考虑，比如学区，特殊农业区，水质，土壤，生活成本等，有的地方用电成本高，有的地方用水罐储水，有的地方用井水必须净化等，有的地方有地热资源和天然气资源等。
2). 选对经纪让你事半功倍在购买农场的时候，一个专业的农场买卖经纪是非常重要的角色。 虽然大部分的房产经纪也可以买卖土地，但是专业知识上面就有明显的不同。一般的农场买卖经纪除了懂得房屋和土地买卖流程之外，还需要这些知识：城市zoning bylaw 和城市规划，各个水域和自然保护区域法，土地和道路的规则和法律，农场设施，矿产资源，农场房屋及相关设施，水井和污水处理，土壤和气候，水和灌溉系统，土地污染（特别是地下油罐）的处理，农场税务优惠，农场的交接，农业食品等等。一个没有亲身经历过这些事物的房产经纪是不了解这些专业知识的。 比如，农场的水井需要做水质检测，地下油罐造成的风险有多严重，农场的HST怎么处理，如何申请农场土地税减免等，这些工作如果有一个专业的地产经纪提供咨询，你将会节省大量的时间并做出及时和正确的决策。
3). 必要的知识让你如虎添翼在购买农场的时候，提前储备相关的知识是非常必要的，首先要考虑购买农场的需求是什么，投资还是娱乐？或者二者兼有。其次要考虑好你准备在农场做什么，种菜？养马？种水果？考虑好自己的特长和能力。通过思考这些问题，同时学习相关的知识，你的目标就会越来越清楚。 比如，你购买农场是想种苹果，那种苹果需要什么样的土壤，PH值在什么范围，需要多少人工，需要多少投入，现金流有没有？等你把这些都研究透了的时候，你就能很清楚的知道你要买的农场在什么地方，需要投入多少等等，或者一个专业的地产经纪就能告诉你这些。
4). 竞价和谈判技巧农场购买不像房屋，除了有大量的研究工作需要专业人士去完成外，竞价与谈判技巧能够让你节省一大笔投入。农场的竞争市场分析过程中，很难像房屋那样找到比较相近的比较对象，一个专业的地产经纪需要并善于根据农场本身的土地价值和专业人士评估的数据，去寻找和发现竞价谈判的突破口。 比如，在农场交易中，同样大小位置的两块地，一块有道路连接但是另一块没有道路连接（需要自己修路），其价格就相差巨大。同样，两块地都zoning农业，一块地的zoning有限制建房而另一块没有限制，其价格更是相差数倍不止。抓住这些事实并作为谈判的依据，大部分时候都能让价格反应农场的真实价值。
5). 高效的沟通在购买农场的过程中，沟通是最终决策的根本保证。一个专业的地产经纪，除了常规的跟律师，会计，验房师等专业人士保持良好沟通之外，还需要跟城市规划，城市开发，各自然保护局，农业专家，环境保护专家，水及污水处理专业人士保持快速有效的沟通。这些有效的沟通能够迅速支持你的决策。
作者在购买农场的过程中，从对农场一无所知到成为专业的农场地产经纪，期间学习的相关知识和各种经验总结都是非常有价值的，以后希望陆续分享如何运营农场，如何申请税收优惠，如何建设新农居等，希望与作者交流，请加微信： SparkyStarsHome
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