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要问2017年上半年安大略省最热的是什么？ 10个人里有9个人会说“房市”。如果要问2017年下半年安大略省最冷的是什么？10个人里有9个人会说“房市”。 2017年4月20日，安省开始实行海外买家税。 地产市场好像是一过滚水里扔进了一个冰块儿，逐渐冷却下来。之后，大哥央行开始调整利息，5大银行这5个小弟跟着一起加息调整，从年初的2%，直接飙升到3%以上。什么概念？50万的房子，每个月从$1377涨到$1541, 相当于每个月要多支付164块钱！！ 一连串的打击，使得人心惶惶，感觉安省的房地产市场快要崩盘了，文章大字报满天飞，看衰看涨的都有。朋友聊天的时候，有庆幸2017年没买房的，也有买了后悔的，还有在最高峰的时候将房子卖掉感觉像中了六合彩的。两个朋友见面寒暄上半年的话题是：“买房了吗？”下半年的话题是：“房价跌了吗？”2017年，房市冰火两重天。都说房市跌，房市跌，真的跌了吗？我们写公众号每日数据，每周总结，每月总结；平日里带客人showing，接listing，最大的感觉只是出售速度变慢了。咱们是追求甚解的人，把过去四年的交易记录翻出来，分析一下，看看瀑布地区的房价真的是跌吗？
销量： - 2017年5-6月份销量低于2016年但高于2014和2015年；2017年5月份之后销量骤跌，9月销量更是过去四年最低，销量只有589套；2017年的7月和9月销量低于2014年；8月和10月的销量跟2014年持平；
- 每年的1月和12月是一年当中销量最少的2个月，2月份开始销量开始攀升；5月份销量是一年的中最高；
平均价格： - 瀑布12个城市，瀑布整体房价上涨是从2016年8月开始，9-10月份达到2016年的最高峰，11月12月房价稍微回落，2017年1月又开始反弹；
- 2017年3，4，5三个月达到顶峰，是过去四年中平均售价最高的3个月，随后房价有所回落，8月份有小幅反弹，随后又有回落，在9-12月平均售价开始逐渐小幅上扬。
- 2015年全年平均房价比2014年上涨8.22%； 2016年全年平均房价比2015年上涨17.22%；2017年全年平均房价比2016年上涨20.99%；
总结：
1. 每年的5-6月是销售量最火的月份，销售额达到了峰顶，过去四年瀑布整体都是如此； 2. 纵观四年的市场，每年的价格都在上涨，价格一旦提起来，想再跌回上一年的价位不大可能。 3. 一年中，每个月的有平均售价肯定不同，不能以一年中某个月的价格高低来判断房价的涨跌，要跟整体去比较。 4. 2014年，2015年价格增长缓慢，2016年开始大幅增长，9，10月份达到高峰；2017年1-3月开始突飞猛进，7月份稍微下降，但 还是高过前三年。
下面我们列出了瀑布五大城市的销售数据，以圣凯瑟琳和瀑布为主要分析介绍城市； Thorold，Niagara on the lake，Welland这三个城市简单分析，希望大家能根据图标进行推断。
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看看St. Catharines 地区：
销量： 1) 2017年5月之后，圣凯瑟琳的销量下滑，跟瀑布整体市场一样，8月份虽然迎来一个波峰，但是随后还是销量持续下滑，9月10月更是低于2014年同月的销量。
2) 10月份是自2014年以来销量最低点，只有117套，11月份销量稍微上升了一些，但也低于2015和2016年，略高于2014年；
3) 自2014年-2017年，圣凯瑟琳每年的3-6月都是地产销售旺季，每月的销售额逐渐增多，2017年4月政府新政推出以后，圣凯瑟琳还是依靠惯性增长了一个月，5月之后销量明显下降；
4) 2017年12月份销量进入最低点，但是也可以看到11月份的销量比10月份有所提高；
5) 2018年到至今（1月16日），目前圣凯瑟琳一共售出41套物业，2017年同期出售41套，2016年同期出售39套。一般都是从下半个月开始发力，2017年1月下寻出售73套，2016年下旬出售59套，2015年1月下旬出售63套。根据这个数据统计，今年一月的销量应该在110套上下，稍高于去年。
平均价格： - 2017年的地产销售火爆由上图可见一斑。2016年是销量火爆，2017年是价格火爆；
- 圣凯瑟琳的地产市场，是2016年8月开始上涨，2017年4月份达到顶峰：40.7万；
- 虽然销量大幅下滑，但是售价并没有收到多少影响，9月份平均售价接近40万。
总结： - 纵观4年的销量和销售额来看，每年销量较高的月份是3，4，5，8，11月这六个月；每年售价相对较高的月份是3，4，5，6，9. 所以综合销量和平均价格来看，每年的3，4，5这三个月比较好卖，售价较高；
- 如果按照四年的销售情况来对比，4月份一般价格较高，5，6月份的成交量较高。这三个月是适合卖房的季节；
- 大家平常说的金九银十在圣凯瑟琳这里是不正确的，过去四年9，10两个月成交量是最少的，尤其是10月份，成交价格和成交量都是很低的。虽然9月份的销量低，但是过去三年9月份售价是下半年最高的月份；
- 2016年起连续两年11月份的销量会提升，如果是下半年卖房的客人，11月份也是个不错的季节；
- 12月份最不适合列房子的月份，因为12月和第二年的1月都是销量最低的月份。卖家两个月的时间挂牌都挂在销量最少的月份；
- 当然，如果想在一月份挂牌出售的客人，不妨在1月底列，之前准备一下staging，修修补补，准备迎接2月开始发力的销售旺季。
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看看Niagara Falls地区：
销量： - 咋一看上面的数据图，绝对会被2016年瀑布的惊人销量震撼到。2016年4-9月Falls的每个月销售量都在170套以上；
- 2017年3月以后，销量就开始下滑，9月份达到了最低点，很大的原因是因为卖家期望过高，期待更高的价格，当时舍不得卖房子了；
- 瀑布地区4，5，6三个月销售量相对较高，其实也很好理解，赶在7月瀑布旅游旺季之前买房子；
- 1月，12月跟圣凯瑟琳一样是销量最差的2个月。
平均价格： · 除去2017年的特殊政策打压，每年瀑布的房价到8月份达到顶峰； · 2016年比较疯狂，瀑布房价开始大幅上涨，2017年4月达到顶峰，新政出来之后房价开始下降，2017年8月甚至低于2014年8月，但是随后9月份平均售价开始提高，但是还是高于2015，2016年； · 2017年瀑布的价格7月份回到了低点，然后用了4个月的时间恢复到2，3月份的水平。
总结： · 瀑布的销量跟房价4-5两个月是达到了双高，8月份房价也会有所升高； · 瀑布1月2月的平均售价，市场基本变化不大，但是销量上看，2月开始市场就已经非常火了。因为都是冬季，不是旅游旺季，客人经过11月12月的蛰伏，开始出来扫货。
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看看Thorold地区：
销量： - Thorold市场每年销量跟瀑布和圣凯瑟琳相比绝对是差了几个量级，但是作为最近几年非常受投资客喜欢的地区，我们也简单分析一下，看看销售量和平均价过去四年的走势；
- 从销量上来看，除了2014年的5月份出现下降，15，16，17年连续三年销售5月份的销售量都是非常高的。（2016年10月的大波峰跟Marken home 楼花开盘有关，不能作为正常二手房销量参考）；
- 2017年5月之后，Thorold销量呈断崖式下跌，新政推出，Thorold政府实行出租监管政策，都是影响销量的主要因素。
平均价格： · 2016年全年都出现递增状态，2017年5月达到顶峰。然后从6月-11月，售价开始持平； · 每年的6月都是售价最低的月份。
总结： · 相信各位读者根据上面两个表格，可以分析出哪个月是销量和平均售价最高最火的月份； · Thorold每个月的销售量比较少，过去四年的销量也就是十几套房子的差别。
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看看Niagara on the lake 的情况：
销量+平均价格：
- NOTL市场的销量2016年最高，全年售出了366套房子，2017年子3月份开始，销量下滑，甚至跌落到3年前的水准。如果有朋友打算在NOTL出售物业，请大家做好持久战的准备；
- NOTL并没有所谓特别的旺季，2014年销量最好的是7月份，2015年销量最好的事6月份，2016年销量最好的是5月份，2017年销量最好的是3月份；
- 9，10两个月份是全年售价最高的两个月，2015年9月除外；
- 2017年9月份售价异军突起，是因为有一套450万的物业售出，拉高了整体售价。如果去掉这个物业，平均售价基本跟2016年9月份持平。
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看看Welland 的情况
销量+平均价格： - Welland上半年5月份是全年销量比较高的月份，下半年9月，11月销量比较好；
- 2017年房价突飞猛进的上涨，而且全年价格稳定，10月还迎来了小高潮，并没有减缓的趋势；
- 2017年6月销量开始下降，11月销量上扬。
小编结语： - 2016年整体销量是过去四年中最高的一年，2017年是售价最高的一年；
- 根据以上的分析，希望大家做到心中有数，卖买双方都能在最好的时间以最好的价格卖出自己的物业；
- 本篇所有数据来自瀑布地产局MLS。
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