租金到底算出租收入还是生意收入？

在大多伦多地区，最近20年的房价上涨，使买房出租这个生意越来越有利可图，一方面赚取租金收入，另一方面也在同时赚取资本增值的好处。不过，房东们在赚钱的同时，也需要注意税务问题。下面，我就经常遇到的一些税务问题讨论一下。

你出租的目的是什么？
也许有人会问，这还是问题吗？难道出租不是为了赚钱吗？WELL， 大多数情况下，这个当然不是问题，不过事情总有例外，万一有人出租真的不是为了赚钱呢？比如某人买了房子，自己住在里面，分租了一部分，可能这位房东的出租目的是分担养房成本。根据税法的原则，如果你的目的是为了赚钱，你可以冲减跟赚钱相关的费用或者损失，但如果你的目的不是为了赚钱，可能你就不能冲减有些费用或者损失了。这也是为什么，租房给家庭成员（比如父母，孩子等），你不能报有亏损，因为租房给家庭成员，你很难说明这个是为了赚钱。税法说得很清楚，任何生意都必须要WITH A VIEW OF PROFIT。你的目的不是为了赚钱，就不能报亏损。

自住房部分出租的问题
根据上面讨论的原则，如果自住房出租，你要注意，A，如果你的目的是出租赚钱，你可以报亏损，但这个房屋是INCOME GENERATING PROPERTY，就不再是你的自住房了，以后的房产增值你应该交税而不应该享受自住房资本增值税的豁免。B， 如果你的目的不是为了出租赚钱，而是为了分担养房成本，这种情况下，你的房产仍然是你的自住房，可以享受自住房增值税的豁免，但你不应该报出租亏损。C. 自住房出租，最好不要报折旧。如果报折旧，等于默认访房屋是收入型资产，将会损害增值税务豁免的优惠。

短期出租的HST问题
我们都知道，如果作房屋出租，只要是RESIDENTIAL的，我们不收HST，但要注意的是，即使如此，如果是短期出租，比如少于30天的出租，房东有义务收HST的。现在有部分华人作家庭旅馆生意的，都是短期出租，在这种情况下，一定记得要收房客HST的。

出租房的折旧问题
一般而言，在个人名下的出租屋业，不建议申报折旧，因为任何折旧，在卖出时，如果卖价比账面价值高，这个高出但不超过成本价部分就会在你卖出那年全部加回来作为你的收入。虽然你以前报税时报折旧可能节税了，但最后一年全额补回，而且会补得更多，这个是得不偿失。不过对公司而言，又是另外一个故事了，因为公司的税率都是一样的，所以先报折旧把钱拿回来，然后即便到时补回去，也会赚一个金钱的时间价值，而不会多交税。

买出租物业是通过公司合算还是个人合算？
税法上的一个原则是，当你赚取收入时，无论通过公司还是个人，两边应该彼此不为一个负面考量因素。换句话说，其实如果讨论收入从源头到你的手中，两边交的税应该差不多的。所以从这个方面来讲，无论通过公司或者个人，税务上都差别不大。不过，可能有人说，通过公司出租物业可以延税呀？税法为此特别设定了一些条款，如果通过公司出租物业，你可能面临46%左右的税以防止你以这个方式延税。

公司买房出租的税务
不过，在市场上还是有很多人通过公司买物业出租，这里面的原因有以下两点， A.  通过公司可以有效地分割可能的债务责任，如果都在个人名下，可能一个物业出事引发了责任，然后波及到个人名下的所有物业。B. 如果出租生意作得不小，可以通过物业管理公司或者雇佣5个人以上来把出租物业生意的收入变为主动收入，享受15.5%的税率。

出租收入还是生意收入？
现在一些家庭在提供小留学生的HOME STAY服务，每月收1000左右，提供住宿及吃饭，甚至还有一些其他便利服务。这样的情况，就是生意收入，而不是物业出租收入，报税时要报生意而不是出租，因此享受的税务对待可能是不一样的。一般而言，提供的主动性服务越多，越更可能是生意收入。

房产的使用目的变化
可能有些人把个人使用物业（Personal Use Property）变成收入型物业(Income generating property)或者反之，从税法上讲，改变了使用目的，就等同于产生了买卖交易，就要计算有没有资本增值发生，就要交税。比如某人买了新房子，老房子出租了。老房子的使用目的改变了，那么就等同于他把老房子以市价卖给了他自己，要先计算资本增值，然后市价就是新的收入型物业的税务成本。反之，如果某人以前的出租物业不再出租了，变成了个人使用财产，也同等对待。但后者，只要满足部分条件，可以FILE ELECTION， 继续作为非收入型物业最多4年以延迟资本增值税。

出租物业报税时怎样区分费用还是资本开支？
出租时可能会有各种各样的开销，报税时要区别对待，有些在当期就减了，有些则只能分期折旧。如何区分呢？一个简单的方法就是，看看这个花销有益于你的出租是短于一年还是长于一年，前者是费用，后者是资本开销。比如，我买了一个出租房，在开头的一个月，我花了5000装修，那个月的水电气300，显然所有这些费用都是有益于我的出租多过一年的，这就是资本开销，不能全部当期减掉，只能分期折旧。但如果在出租期间每月的水电气费用，就是当期费用，不是资本开销。

出租物业由谁来报税？
夫妇双方持有出租物业，如果这个收入被定义为被动收入（比如没有雇5个人以下或者也没有请管理公司），这个收入由谁来报税呢？税法有专门的条款来处理这个问题，被动收入就要受INCOME ATTRIBUTION RULES来界定由谁报税。简单来说，由谁报税，并不必然与TITLE相关。并不是说先生持有物业就必须先生报税，联名持有就必须联名报税等。如果是先生转让房产给太太，即使是太太的名字持有物业，也是先生报出租收入。有关这方面的税法极其复杂，只需了解，TITLE持有人并不是必须要报税的。

出租物业是一个有利可图的生意，祝大家在这方面赚取更多的利润和金钱，同时也要记得多多了解一些相关的税法规定，做一个遵纪守法的纳税人。

作者：唐鹏  特许会计师，特许金融规划师，特许保险承保人。工学学士，工商管理硕士(MBA)。加拿大百年理工学院税法教授。加拿大通盈会计师事务所合伙人，主要从事会计，税务及商业咨询工作。
微信号码：storyandsong 或者 TaxPlanner
联系电话：唐鹏 416-318-8846