有没有人和我一样开始担心加拿大房市疯狂了？

2015年2月份，我写了一篇文章，题目是〖房价到底跌不跌〗，里头的观点我是偏向于房价上涨的概率更大。写这篇文章的背景是许多客户朋友在跟我聊理财投资话题时，总是会聊到房价，而TA们当时最关心的是房价到底跌不跌，所以我从正反面分析了客户朋友的问题，写了那篇文章，有兴趣的朋友还可以google一下我的博客上的这篇文章。
一年多快要两年时间过去了，现在的情况是什么样的呢？我完全可以用疯狂和可怕这样的字眼来描述多伦多房市的现状。现在基本上再没有人担心房价下跌了（最多关心的是还能不能涨），几乎95%以上的人是看涨的（剩下5%也认为肯定不会跌），谁都担心再不进场就踏空了。我说几个例子（Estates of King的例子我就不说了，火爆到尽人皆知的程度，在这里说炒冷饭不是我的爱好）。
有一天上午在一家餐馆跟两位朋友吃早茶聊天，当然席间免不了谈到房市的火爆等话题。没想到，我们背后的一桌人也在聊房市。过了一会儿，我们听到左边一桌也在聊同样的话题。说实在，我们并非八婆一样的爱偷听别人聊天，而是开放的空间别人聊天的声音太大让我们不得不听见。我跟我的朋友们都相视而笑。这情况太可乐了，在有限的时间和空间里，超过一半的人在聊房市，可见房市的火爆程度。
很多年前就已经买了房子的朋友知道我在11年的时候以当时市场普遍认为相当高的价钱买房，虽然表面上对我买房表示高兴，但看得出来心里对我那么“高”价买房很是不以为然。
过了两年，我的房子涨价了，并且跟TA们分享增值的幅度等信息，并且建议TA们可以再多持有一幢房子作为投资（以TA们当时的资产和收入水平完全没问题），但TA们拒绝了，理由是：“都这么高了，还投？疯了？”看得出来，TA们心里是在骂我要害TA们。说实话，我又不是地产经纪，你买不买房跟我没半毛钱关系，我何苦劝你们买房来着呢？不买就不买，也没有必要把人往坏处想啊！可是，可是，可是，时间又过了两年，看着我买的房大涨，看着身边其他人买的房大涨，开始坐不住了，由空转多了。
把房子重抵押并且从私人手里借钱入场买房了（此时TA们的资产和收入已经跟现在的房价脱节了）。
受这种疯狂气息所吸引，有低收入群体也硬着头皮进入市场。有的人家里一个人没工作，一个人做体力工，住apartment付租金等开支都有压力，甚至为了apartment的一个月租客保险是22块钱还是20块钱而斤斤计较，也开始借首付进入房市。实际上，这部分群体的抗风险能力是非常弱的，对利率变化或突发情况所带来的资金压力非常敏感。我在想，万一世界随着美国进入升息周期而慢慢走出低利率时代，这些人该如何应对这样的压力和风险？
现在所有的新盘都是要买票入场（这是地产经纪与开发商销售处的非法合作收取现金的行为），最低的现金佣金是1.5万，高的见到6万，而且连买townhouse都要1.8万的入场费（就在前不久Glenway开盘的Andrin项目）而且几乎秒光，甚至都没有到真正的开盘时间就没了（在开盘前的presale就被买票入场的人抢光了）。
我开始担心房市的疯狂了
开发商坐地起价。我以前见过开发商坐地起价的，但没有现在这么疯狂地大幅度加价的现象。2011年的时候，我买房排队在前十号的按开发商原定的价格买，从第十一名开始涨一万，从第二十一名开始再涨一万，从第三十一名再涨一万，我排到最后面，比前十个人多花了三万而且还没有挑到最好的房型。
2014年的时候有个开发商涨价，也不是很厉害，一周涨1.5万，两周涨三万。而现在的涨价基本上最少是两万起跳，开发商Lakeview在Glenway那个地方开盘，当场涨五万，而且连销售价格重新打印一下都不愿意，直接用笔划掉原价在旁边+50000上去（有地产经纪笑称开发商简单粗暴）。
而就这样贵的价格，中途被加价这么多，你肯定认为会赶走不少买家是吧？如果你这样想，那你真是对现在的新开盘是毫无所知。人们不是走掉，而是怕后面开发商再加价，反而加速了签单的速度。这样的情况还是花三到四万买票费才可以入场的哦。
除了价格和买票费之外，订金也是令人感觉可怕的高。早期买房花，订金基本上是四万到五万，六万都很少见，除非大房。就去年六月份，在East Gwillimbury有个开发商Mosiac卖的130万的三车库的大房，订金也才八万。
而今年，一百万的房子订金都是十万起跳，十二万十三万十五万都算是家常便饭的。就前面提到的Glenway的Lakeview的新盘，订金16万，如果加上买家要付的四万入场费，一下子要从口袋里掏出20万呀！大家所熟知的Estates of King的订金是三十万。我真不知道，这么高的房价，这些投资客花这么大的成本去投，盈利的空间在哪里？在银行贷款限制这么紧的情况下，未来如何closing？
我是搞理财规划的，我也曾看好过房市，而且建议身边的朋友去买房去换房（虽然这个对我没有任何利益可言），然而，我不得不说，现在我开始对房市的疯狂有点担心了。因为我认为金融业的核心是风险控制，从银行、投资到保险，风险控制都是每个人要优先考虑的。没有风险意识的疯狂是很可怕的。
虽然多伦多持有房产的有利因素还在，正如我2015年2月文章〖房价到底跌不跌〗中所列出的。然而，我个人认为现在再投资房产，未来的利润空间应该不太可能再象2015、2016那么大了，如果2017年还继续疯狂，那么到了2018年风险将会积聚并开始出现危机，2019年很可能是加拿大央行提升基准利率的元年，房地产市场将极大地受到利率的挤压，是变盘的时间点，甚至变盘会提前到2018年底，而风险的积聚将会发生在新盘房花无法closing上，从个别到小面积再到大面积无法closing以至形成系统性风险。

这是一张多伦多房价图，是从1970年到现在的将近50年的数据。不懂看图的人看了之后可能会对市场充满信心，而懂得看图的人，你应该开始担心这市场了。大家看前一波房价暴涨是从1985年开始，那一阶段每年房价也是以20%以上的速度在增长，结果到了1989年，嘎奔，房价无征兆地下跌了。
其实任何投资品市场，没有只涨不跌的，也没有只跌不涨的，通常的情况是涨多了必跌，跌多了必涨。1989年开始的下跌是因为前面的疯涨，短期之内涨太多了，必定要有个对涨幅的消化过程，就象人在暴饮暴食之后，一定要消化吸收排泄之后才有可能再吃呀，不可能一直处于亢奋的暴饮暴食状态中，要是那样的话，一定会死去。
从1997年上来的这一波上涨，到2009年之前都还是正常的，那样的市场风险其实是不大的。从2010年开始，市场开始进入加速上行的阶段。2015年是个疯狂的状态，主要原因在于央行两次降息的推动，2016年进入更加疯狂的状态，原因在于温哥华限购把资金和买家赶到多伦多这边来。
我相信，象2015、2016年这样的上涨是不可持续的，即使多伦多房市的整体基本面还是不错的，但调整是势在必行的，没有调整后市将没有动力。现在调整要好过未来调整，持续拒绝调整引来的一定是崩盘。所以，我认为炒楼花房花的投资朋友们要小心了。

Niagara的土地价格2年间翻了一倍，真的疯了

啦啦啦啦啦！！

从图上看，九十年代初跌了不少

说得很对