到加拿大定居以后的梦想——“做一个农场主”

“做一个农场主”是很多人到北美定居以后的梦想，那么农场的价值究竟该如何评估?

农地投资是一门综合学科

一位资深地产经纪为此列出公式：农场的价值=农场种类+生意或配额+地理位置+住宅房屋+农地(英亩数、可耕地面积、土质、肥力、土地平整程度等)+温室等设施(控温系统、灌溉系统等)和农业机具。对华人投资者而言，最大的风险莫过于买到不值钱的农场和农地。

Frank Zhao对此深有体会：“比如气候因素，有一位投资者在加拿大曼尼托巴省置地，但他不懂农业气象学， 买地太偏，气候太冷，每年请人种西瓜和香瓜，瓜还没熟，秋天已经来了，最后全由狗熊和松鼠负责收获。但他还得坚持下去，因为政府对荒地将罚款或没收。还有土壤因素，这是许多华人投资者栽跟头的地方。一位投资者买下一大片草场准备全种蔬菜，结果发现草场土层浅、杂石多，只能种草不适合种菜，觉得吃亏但为时已晚。实际上不同作物要求的土壤条件都不一样。还有一位农场主只管种地不爱惜土地。几十年下来，四周别人的土地仍是肥沃的沙壤土，而他的土地下雨天变成泥塘，天旱变成沙漠。买到不合适的土地如果想改造，要花几年时间再投几十万加元才有希望改良土质。此外还有水源问题，加拿大不缺水，但对农业用水有明确规定，无论从地下取还是湖塘中抽，必须符合要求，因此投资者要了解生产用水量和政府的要求是否一致。”

加拿大政府对于农业制定了许多优惠政策和扶持措施，每年投入大量资金以保证农民的正常收入。

有关的项目有：加拿大农业收入稳定项目(Canadian Agricultural Income Stabilization，CAIS)，旨在尽可能不影响生产和贸易的情况下稳定农民收入，最多可补偿农民当年损失的 60%，为农民减轻经济负担、稳定收入、抵御风险等发挥了重要作用。

农作物保险项目(Crop Insurance Programs，CIP)，以保护农民免遭由于气候或其他自然灾害如干旱、洪涝、冰雹等带来的损失。农民如遭受自然灾害，联邦、省政府联合出资赔偿。

预支农民方案(Advance Payments Program，APP)，如果预计种植的粮食价格下降，联邦和省政府提前预支农民部分借款，第一个5万加元无息，超过部分收取利息，联邦政府将支付此项方案的所有费用。

另外，加政府多年来不断减免农民的各种赋税。如净收入在3万加元以内的农户可不缴所得税，净收入超过3万加元的部分只需按照15%左右的税率纳税。农场的资产及机器设备都可以折旧，许多开支可以计入成本。所以，农场主在税务上有许多好处，这就保证了农场主的实际收入。

当然，农地投资者首先必须要考虑清楚是出租还是经营。如果是出租，只是纯粹的投资，只打算每年出租收租金，结合目前的市场条件，同时考虑长期的增值，应优先考虑投资优质肥沃的谷类作物农地。优质肥沃农地的长期增值应该会高于普通农地很多，尤其在粮食价格会增长很多的情况下。

如果你的土地被认定为farm，你可以节省75%的地税。但是必须符合以下条件，其中很重要的是年农业收入要高于$7000

To be eligible to save 75% of the municipal residential tax rate, you must:

    Submit a multi-year application form from the Ontario Ministry of Agriculture, Food and Rural Affairs
    Verify (by a municipal property assessment) that your property is farmland
    Earn more than $7,000 per year in gross farm income (some exceptions apply)
    Hold a valid Farm Business Registration number
    Validate that your farm is more than 50% owned by Canadian citizens or permanent resident