在Niagara Falls和周边地区购买遗产房要注意些什么？

问：我找到一所很想买下的房子，但房主已经过世，房子是作为遗产的一部分出售，这会否对买卖交易造成什么影响？

答：一般而言，把房子放盘的卖方是房主，但若房主已离世，房子便属于遗产，卖方由负责管理的遗产信托人作代表。购买属于遗产一部分的房屋与购买任何其他类别的转售二手房屋的基本程序一般类同，但须留意下列几点：

买前验楼
第一点须注意的是，与通常的转售二手房相比，可供买方参考的有关遗产房状况的资料可能较少。由于房主已离世，无从提供该房屋炉具、屋顶或水管等系统的寿命及状 况，又或该屋曾否装修、受破坏及发生火警等资料。因此，买前验楼是明智之举。务必寻求合资格的验楼师协助，以评估该屋及其内系统的状况，找出潜在问题。 除上述注意事项外，购买遗产物业的程序一如其它物业的程序，均须考量该房子是否符合您的需要及预算。一旦有任何不明确之处，务必须问明，及把讨论的详情以文字记录下来。

交房日期可能会变动
另一须注意的要点是，交房日期可能会变动。由于房子的业权属已离世的房主，信托人可能需要法庭批出“遗嘱认证”(probate)，获得为了遗产的利益售出该单位的许可。有时，放售物业于放盘出售前已经完成了相关程式，这种情况就相对简单；但更多时候，该房子批出遗嘱认证前就已放盘，这种情况下卖方可能要求把成交日订在数个月后，或者增加一个条款，订明若认证未能及时批出，可推延成交日。这时买方则要留意自身的时间安排及需要：
• 您的时间弹性有多大？
• 您是否已售出现居所？或者，如果您是租房的话，您是否已通知现房东你的搬离日？
• 若成交日延后，您有没有拟定后备方案？
一个可能的解决方法是，于购买合约中加入条款，订明若遗嘱认证未能于拟订的成交日批出，买方可入住该单位直至交易完成，即表示您将以特定租金，向卖方租用该单位，直至批出遗嘱认证及买卖可成交为止。这方案未必适用所有情况，若考虑如此行事的话，建议应与律师商讨。

考虑贷款问题
贷款程序和购买其他类别的转售二手房屋基本一致。吴边提醒买方，贷款时银行通常会请第三方的独立估价师对房子做评估报告，银行评估报告不能代替验楼，但是可以给您一个第三方的视角，看看是否买价超值。
另外，关于交房日期的可能变动，吴边特别提醒买家的一点是，如果交房时间延迟超过3个月，您原来和银行谈好的利率可能会有变化，会照新的当前市场利率重新设定；如果交房时间延迟超过6个月，银行可能会重新审定您的贷款材料，如果这期间您的财务状况发生变化，比如有了新的债务，或者换新工作，对您的贷款就会有影响。

原文：Joe Richer ( Briant Wu吴边转发润色译文及加入贷款部分评论/注意事项）

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