中国公民在加拿大买房后出租、出售后的税务问题

现在华人在国外买房越来越多。不少朋友拿旅游签证，想到加拿大买个房子。因为不了解买了房子后，如果要出租或者转卖时的税务问题，心里没底。本人在从事专业地产经纪之前，曾在美国最大的报税公司H&R BLOCK从事报税工作多年。就这个问题，提供一些专业经验，供大家参考。希望了解更多信息，请加微信：nanaimorealtor 或QQ：3155327462。
首先来说作为外国人买了房子以后出租的税务问题。作为外国人，在加拿大没有报税的义务，不过如果你的房子是通过物业管理公司管理，他们会自动按照你的租金收入扣减25%的税款，并将该笔税款在每月15日之前支付给税务局。但是对于租金收入，税务局（CRA）是允许你扣减成本的。所以实际上当你将贷款利息、保险、物业税以及支付给物业公司的管理费用这些成本减掉后，你的净收入将大大降低。而物业公司扣减25%时，是按你的GROSS RENTAL INCOME扣减的，所以实际上你是多缴了税。如果你想从税务局拿回退税，你就必须在加拿大作为非居民来报税。此时你可以找税务专家或者自己到CRA网站上下载：T1159 INCOME TAX RETURN FOR ELECTING UNDER SECTION 216. 具体举例，如果你的出租收入，一年的总收入是7200元，按照25%扣减的话，WITHHOLDING TAX是1800元。但是如果减到上述提到的那些成本后，实际净收入为5200元。那么根据这个收入，联邦税的税率为15%，在加上非税务居民的SURTAX，总的联邦税为1154元。那么如果你填写T1159后，便可以从税务局拿回645元的退税。

再来说说外国人在加拿大买房后，如果出售的话，如何缴税的问题。其实在加拿大，如果你出售自住的房子，其实资本利得（CAPITAL GAINS）是不必缴税的。作为投资的房子，如果出售的话，也是按资本利得的50%计算后并入你的其他收入，来计算应交的联邦税和省税的。作为外国人卖房，程序上就比较麻烦一些。首先作为卖家的你，先要填写T2062- REQUEST BY A NON-RESIDENT OF CANADA FOR A CERTIFICATE OF COMPLIANCE RELATED TO THE DISPOSITION OF TAXABLE CANADIAN PROPERTY. 并按资本利得的25% 将钱先付到税务局。税务局收到你的T2062后，审核后会发给你T2064 CERTIFICATE-PROPOSED DISPOSITION OF PROPERTY BY A NON-RESIDENT OF CANADA 或T2068 （这两个确认证书的区别，前者是交易还没有完成，后者是交易实际已经完成后税务局给你出具的缴税证明）。

有人会问，我为什么自己先做这个事呀，税务局又不知道我卖房子？我现在来说说你自己不做这一步，会有什么“后果”。假如你自己没有填写T2062表，也没有按25%的资本利得缴钱给税务局的话，那么买你房子的买家经纪，将会按总售价的25%来扣减税（看好这里是总售价的25%），并将这笔钱付给税务局。举个例子：假如你16万买了一块地，过了两年36万卖掉的话，如果你自己填写T2062，只需按照36万与16万的差价的25%，即5万块先交给税务局。税务局会提供你T2064或T2068，这样买你房子的买家经纪，看到你有税务局提供的T2064或T2068，他便不会再按36万的25%来扣减税。如果你没有提前做这个事情，那么买方经纪便会按照成交价36万的25%，即9万块扣减税，并支付给税务局。无论第一种情况还是第二种情况，你实际上都比实际多缴了税。怎么从税务局把多交的税拿回来呢？卖房当年，按非居民在加拿大报税。填报T1 RETURN FOR NON-RESIDENTS AND DEEMED RESIDENTS OF CANADA，税务局会在2-3周的时间内把你多交的税退给你。

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