加拿大尼亚加拉地区买第二套房按揭贷款政策简介

笔者此前在网络和《地产周刊》上发表的近60篇关于加拿大房屋按揭贷款的文章，几乎都是在讨论首次购房，或是购买自住类房产申请按揭贷款的话题。其实，有很多投资者也非常关心按揭贷款问题。笔者应捷达地产公司之邀将于6月底与广大投资者共同探讨如何为投资类房产申请按揭贷款的话题。本文仅对讲座中的部分内容进行说明，抛砖引玉，供大家讨论。

很多人把地产投资者与买房自住的消费者看成对立的两派：有房的人希望房价天天涨，没房的人天天盼着房价下跌。当然，房价有其自己的变化规律，并不以投资者或消费者的意志为转移。买房自住是加拿大移民安居乐业的第一步，投资房产以期获利是迈向美好生活的第二步。无论你生活在世界的哪个发达城市，都会自觉不自觉地有投资房地产的冲动。无论身处何处，打算自己创业的人，都会问自己和朋友一个问题“做哪一行最赚钱”。90%的人，最后得出的结论是一致的——房地产。香港的李嘉诚，美国的Trump，《穷爸爸，富爸爸》其实都在讲述着同一个故事。很多人认为沃尔玛是零售企业，严格地说，应该是地产企业。在空地上建起一个大仓库，把各国产品摆上货架，这个过程中，沃尔玛没有生产任何东西，只是利用稀缺的土地资源在创造财富。再想一想外贸企业，实际上是在经营仓库，而仓库=地产。既然是投资，当然希望回报率越高越好。投入50万现金买入房产，等待每年升值5%，这其实很劳民伤财，而且风险高、收益小，得不偿失的一种投资。如果投入10万现金，从银行贷款40万，那么年收益率就会是100%现金投资的4-5倍。由于贷款所占的比重与投资回报率成正比，因此投资者都希望多从银行借贷，提高杠杆比例，借助银行的贷款提高收益率。

加拿大政府和银行会支持投资者吗？答案是肯定的。根据今年4月19日生效的最新按揭贷款政策，购买投资类非自住房产的首付比例只要超过20%，即可申请住房按揭贷款。当然，此前的首付款比例要求更低。银行在计算借款人偿债能力时，不仅计入投资者的工薪收入，同时也会把投资房的租金收入计入个人总收入。每家商业银行具体的计算方法各不相同。如果银行认为投资者信用风险较大，并申请按揭贷款（违约）保险时，所采用的计算方法是一致的，即，CMHC制定的统一标准。见今年5月，CMHC在网站上公布的租金收入计算说明：http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/hoficlincl/moloin/rean/rean_004.cfm

CMHC承保的投资类住房按揭贷款标准，是很多商业银行审批此类按揭贷款的参照物。下面我们来看一下，CMHC承保的条件：

l 1-4单元房产，贷款金额占房屋价值的比例低于80%;

l 永久居民身份（含新移民、自雇人士，以及注册公司等）

l 贷款比例在60.1%至80%的申请人最低信用分数为580分

l 偿债能力计算公式：（贷款本息+地税+取暖费+其他债务）/个人总收入（工薪收入+租金收入+其他收入），计入租金收入的房产，其地税和取暖费可以剔除;计入个人收入的租金收入是租金毛收入的50%。偿债比例在42.1%至44%的申请人，信用分数需高于680分。

l 最长还款期为40年。

   上述内容以CMHC网站英文解释为准：http://cmhc.ca/

点击这个链接，我们可以看到保险公司的欢迎词“Open the door to a range of financing option for investors.”，由此可见，房产投资者在加拿大是受欢迎的。将租金收入计入个人总收入，实际上就是一种鼓励投资的态度。这与中国银监会在2007年9月开始将第二套住房最低首付提高到40%，2009年以来部分城市将首付要求提高到50%相比，加拿大的政策导向是非常宽松和积极的。不知道从什么时候开始，中国的地产投资者被妖魔化了，似乎老百姓买不起房子都是投资者惹的祸。但笔者认为，投资者没有错，每个人都有追求幸福和财富的权利。中国的问题不是出在投资者身上，而是城乡生活水平和社会贫富差距太大造成的。郎咸平先生去年来多伦多演讲的时候也提到了这个问题，南方的很多业主被指责开血汗工厂，一些政治家又提出要优化产业结构，提笼换鸟，业主们纷纷把这些制造性企业卖给了外国公司，所得的现金大量投向股市、楼市，以及奢侈品。这些产业机构调整，以及体制机制上出现的问题不能算在地产投资者的头上。

加拿大，可以算是地产投资者的乐园。区区几万元就可以买到楼花，用今天的价格买明天的物业。由于建筑保险和担保业较发达，加拿大的烂尾楼现象很少见，因此投资风险比中国小很多。商业银行欢迎和鼓励投资者购买加国地产，即使是非居民、新移民，在加拿大没有收入的投资者都可以获得投资类房产的按揭贷款。6月末举办的讲座上，笔者将和投资者共同探讨如下话题，敬请关注。

l 非自住投资类住房的按揭贷款审批标准

l 银行如何计算个人收入与租金收入

l 按揭贷款新规则对房产投资的影响

l 楼花按揭贷款简介

l 房产投资必不可少的工具——房屋净值额度

l （没有收入的）新移民和非居民如何申请投资类房产的按揭贷款

l 非自住房产按揭贷款案例分析

个人观点仅供参考。

作者：王红雨

专家电话：416-880-5089

转载请注明作者和联系电话。作者保留所有权利All right reserved。