导读： 预计阅读时间： 18 分钟 笔者与很多投资airbnb的客人交流过，大部分客人对于Airbnb出租房还处于“学习了解”阶段。很多投资者在浪费了大量金钱和时间之后，才慢慢摸出其中门道，开始盈利；中途弃局者也大有人在，浪费了金钱时间，让其他的投资客摇摆不定。
1. 「Airbnb的房子地区怎么选择」 Niagara Falls是著名的旅游区，因此很多人觉得更瀑布城更适合做airbnb，其实这种说法不完全对。瀑布的旅游区有好几个，比如Niagara On the lake和 Lincoln也都有很多airbnb住房。我们就从租金收入，政府政策，房子价格这三个方面来分析，看看哪里更适合做Airbnb。
这是在Lincoln的旅游区Rockway高尔夫球场附近的物业，购入价格89.8万. 每晚预定价格$255，去年11月上市，出租状况不错，单价较低。
滨湖小镇老城区外围物业，购入价格59.9万，由于有游泳池和Hot tub的加成，每晚预定价格$786。今年4月上市，出租状况目前非常好，周末目前基本订满。
又是一个滨湖小镇的房子，靠近老城区，购入价格74.3万，每晚价格$668, 没有游泳池等附加设备，但目前有Villa license，可以有五个房间出租。（一般的日租房只能合法出租3个房间）
滨湖小镇沿河的豪宅，购入价格142万，带游泳池等附加设备，每晚租金$1032。该物业物业租金高，维护成本也比较高，除一次草就要$200, 收入高，维护成本也高。
滨湖小镇昆士顿地区，位于滨湖小镇南面，购入价格54.5万，美国游客来滨湖小镇中途的必经之路，没有游泳池，没有Hot tub，但后院儿非常漂亮适合烧烤。每晚租金目前$323。
Niagara Fall的5年新房子，购入价格64.1万，靠近旅游区，无游泳池等附加设施。目前该物业已经出租2年，目前出租情况稳定，每晚预订价格$461， 在整个瀑布地区，也算是很高的预定的价格。
下面是瀑布和滨湖小镇适合做airbnb地区的房价情况： 1. 靠近尼亚加拉大瀑布的Niagara Falls，价格基本都在30-50万：
2. Niagara on the lake 滨湖小镇，基本价格75万以上，动辄100万左右：
3. 沿着Niagara park way的豪宅区，由于资源少，所以价格通常比较高，100万是起步价 (说是豪宅，也就是GTA地区普通房屋的价格。
瀑布地区靠近大瀑布的房子价格不贵，35-50万就能买一个，但是房子年龄较大，一般都是50-100年以上；滨湖小镇的房子价格比较贵，基本都要75万以上，个别情况可以买到60几万的房子，但是这个价位的房子基本都需要重新装修，毕竟滨湖小镇的一块50X120的土地都需要50万左右。
2. 租金状况： ------------滨湖小镇胜出。 政策是决定性因素，纵观整个NiagaraRegion，只有滨湖小镇政府有完善的土地By-law，允许申请正式的日租房执照，可以合法的运营Airbnb。其他城市做airbnb都是游走于法律边缘，随时有被取缔的风险。加上前几年Niagara Falls政府整顿，凡有邻居投诉的日租房，一般都会收到政府发的禁止信。90天之内必须关闭airbnb账号，停止运营。虽然如此，这里的房价更便宜，是新手入行练手非常理想的选择。
反观瀑布城，主要经济来源由几大旅游业公司税收支撑，如果政府任由民宿发展，肯定会对这些公司有影响。政府为了保护企业，不会轻易制定相关法律开放日租房。瀑布地区做airbnb最大的挑战就是邻居，邻居一旦投诉扰民，政府就会寄信关停。比较人性化的是，政府一般会给业主90天时间，之前预定过的也不会让你取消，只是不能再放在airbnb 网站上继续宣传了。 「管理Airbnb物业需要注意的几个知识点」
1. 不要扰民： 不要扰民，不要扰民，不要扰民，重要的事情说三遍。如果投资者选择在瀑布城市经营airbnb，邻居的投诉是最大的问题。由于房子整栋出租，客人来自世界各地，半夜12点不睡觉是常事，airbnb的租客很多都是十几号人一起来，在后院儿吃烧烤开派对的情况经常有。
我们能理解客人旅行时想放松的心情，但您的邻居可不会理解。如果叫警察投诉您扰民，在滨湖小镇还好，毕竟申请了营业执照，只会提醒业主以后避免。但是如果在瀑布，政府会直接发信，让业主在90天以内关停。
虽然大部分客人还是非常好的，可是林子大了什么鸟都有，100次出租里面难免有几次不自觉的客人，入住之后开心过头，忘记晚上的时间。虽然大部分的客人还是好的，但一个月就算只有1-2次，也够邻居喝一壶了。
笔者建议从三个方面入手：
a. 减少客人入住人数，毕竟人多了什么情况都可以发生。最有效的方法就是减少入住人数。比如，控制最多入住人数为4-6人，弊端就是收入会减少；
b. 一定在airbnb的网站写明“绝对不能有party”，虽然起不到太大作用。入住之后就忘乎所以了，熬夜开派对，该发生的还是会发生。其实这个要求是给房东的一个“免责声明”，这样如果客人扰民，我们可以找警察处理，因为我们有要求不能开派对的，防止游客说不知道，到airbnb那里申请退款；
c. 网站有说明，可是客人入住之后，房东很难一直在附近观察。笔者还是建议后院儿最好可以安装网络摄像头。这样可以从摄像头里检查客人。如果租客9点以后还在后面开party，房东可以直接跟联系人打电话给他们，让他们尽快收拾。不要担心会得罪人，因为一旦政府罚款，政府关停，损失的是房主自己。不懂得遵守当地法律的客人，我们也没必要尊重他们。
2. 注意清洁： 卫生清洁是重中之重，90%的投诉是由打扫不干净引起的，大部分是因为冰箱，微波炉，洗手间打扫不干净，客人投诉到airbnb，要求打折退款，非常让人泄气。当然，也有个别奇葩客人会特意使坏，故意造成一些打扫不干净的现象，要求房主给打折，各位房东也需要提高警惕。
如何避免：
清洁之后最好拍一些照片留作证据，如果房东请清洁人员打扫，更要让清洁人员拍照。主要几个地方，如洗碗机，微波炉，冰箱，洗手间。留个记录。这样既对清洁人员有一个提醒作用，可以提前通过照片检查判断是否合格；如果有客人乱投诉，也可以有证据证明。
有时客人入住会有几天间隔时间，但是笔者还是建议大家客人走后立即清洁，因为到了旺季，很多时候会有rush book，也就是说中途插单。如果打扫不及时，清洁人员由于时间紧，不能完全打扫干净，会引起不必要的客人投诉。
3. 东西损坏：
这个可能是最让房东心疼的事情，初做airbnb的时候，房主肯定都想客人有宾至如归的感觉。可是时间一长，才体会到什么叫“客人虐我千百遍，我待客人如初恋”。
精心选购的物品损坏是常有的事儿，水杯，盘子，碟子，碗，床，凳子，桌子，挂件等等，无所不“坏”，面对自己精心挑选的物件损坏，房东肯定深深受伤，千万匹草泥马在内心奔腾而过。
如何避免：
笔者曾听客人说，情人节前夕，特意购买了施华洛世奇的红酒杯给即将入住的客人使用，一个就要280多加币，然后。。。。碎了。。。。房主投诉airbnb要赔偿，客人觉得冤枉，不想支付这么高的赔偿金额，结果弄的双方都是一肚子气。这种让客人开心的方法完全没有必要。
水杯，碗碟这些都是属于消耗品，适当损坏是属于正常现象，首先心里上先认可这个既定事实。这样在购买的时候就不会挑选非常贵重的东西，就算客人不小心损坏，房主在心理上也能接受。
经营Airbnb的物业，物品的数量远重于质量。准备充足比花里胡哨的额外投资要来得实在。比如，要来八个客人入住，但是只准备了六套餐具。就算使用再珍贵的餐具，客人也开心不起来。
家具也要以坚固，实用为主。有时客人来了不光是为了旅行之中的休息。比如前一阵NBA总决赛期间，就有很多客人预定房子，想跟朋友一起看球，因为在家不方便。年轻人精力旺盛，We the north 喊声连连，又蹦又跳，一般“装饰性“的家具，肯定受不了这样的折腾。
第3条里说的及时清洁非常重要。清洁的时候要发现问题，如有贵重物品损坏，应该及时通报airbnb网站。Airbnb网站在客人申请入住的时候，已经记录了他们的信用卡卡号。房主可以跟Airbnb公司可以索要赔偿。如果有重大损坏，Airbnb公司对每个房子有最多200万加币的保险。
4. 网络和电视如何选择：
一定要安装稳定的网络，尽量选择无限流量的。速度不一定要最快的，但是要稳定。网络出现问题要能够及时解决的。现代社会，什么都是网络连通，断网之后，无论对租客还是对有摄像头的业主都是十分不方便的事情。
像Netfix，Apple TV 这类的账户或设备不要特意买来给客人用。用网络电视的客人都会有自己的账号，都会随身携带ipad来观看，我们不要画蛇添足。旅行期间看电视，更多的是为了活跃气氛，很少有人旅游还会想着去追剧。
但是笔者建议申请NBA，五大足球联赛，冰球联赛，橄榄球，这类的体育频道。一是可以吸引更多客人，二是增加客人入住之后的好感，达到活跃气氛的目的。
网络和电视频道选择要点：稳定和方便。网络一定要稳定，客人来自五湖四海，并不是所有人都有本地电话和家人沟通道平安。电视节目最好是打开用遥控器就能看节目，不要让客人升级这个软件，下载插件的网络电视，有的甚至开机之后系统升级半个小时都看不上电视。使用效率很低，房东白花钱。咱们将心比心的想一下，我们自己旅游，会去接电视看网络TV吗？直接手机看YouTube反而更方便。
3. 「Airbnb的收入如何？开销都有哪些？」 先给大家看一个在Airbnb网站物业收入的截图： 这是2019年2月末时，跟笔者合作的物业公司预定数据。这个账户里记录了4个物业，其中2个在Niagara falls，2个在Niagara On the Lake。在二月份的时候预定总额就已经达到了16.4万。 以这4个房子为例，上面文章已经给出了几个房子每晚预定价格，旺季从四月开始，到10月中结束，旺季预定基本在$300-$700每晚；淡季11月到第二年3月，期间12月下半个月又是旺季，每晚价格会适当调低，平均价格在$150- $300每晚。我们按照平均每晚300加币来计算，每个房子预定130天就可以达到4.1万营业额。（在后面的篇幅我们会讨论如何增加预定和收入）
我们再统计一下客人的花销都有哪些：
| 平均每月 | 一年开销费用 | 煤水电气费用 | $350 | $4200 | Internet+TV | $180 | $2160 | 除草+Landscaping | $150 | $1800 | 保险费用 | $120 | $1440 | 维修维护费用 | $150 | $1800 |
| 物业一年总开销： | $11400 |
上面列出来的都是基本维护，如果房东想额外做其他工作，比如院子种花草，重新做花坛，重新换屋顶，这些都属于房子升级和维护，当房东出售房屋的时候房子增值，环境提升也可以帮助提升第二年房价。所以这些支出不计算在上面列表里。
客人同物业公司的分成比例为：80:20，如果按照4.1万的预订量客人可以拿到：$41000*80%= $32800;
除去运营成本，业主在2月份的时候可以确认今年可以到手：$32,800-$11,400=$21,400.
根据经验，每个物业一年出租天数平均在200-250天。在剩下的10个月的时间，再出租70天就达到目标： 平均每天$300, 预期收入300*200=$60000。
排除所有物业开销（不计算贷款），还有3.66万收入。(60000*80%-11400=$36600).
最后，让我们来看看7月份的时候预定的情况：
4. 「日租这么好，跟整租比较起来收入有多大差别？」
我们来看看目前市场上的出租的行情：
我们以6XX King St 滨湖小镇上这个物业为例：
业主购买之后用来整租，目前月租金$2400/月，减掉经纪公司收取一个月房租，每年租金$28800-$2400=$26400。
这个房子是典型的好地点，好价格，而且非常适合做airbnb出租房，如果按照上面我们讨论过的日租房收入，每年出租200天，每晚平均租金$300来算，一年收入是6万。
购入价格73.5万，贷款按照目前银行利率3.01%来计算，35%的首付，每个月的贷款金额是$2017, 每年还贷金额是：$24204。
如果是按月出租，剩余现金流金额$26400-$24204=$2196; 如果运营日租房，剩余现金流金额$60000*80%-$11400-$24204=$12396.
收入高低，一目了然，每年交完地税$4068, 整租的现金流是$-1872。 Airbnb是一种生意运营，各位房东可以在淡季的时候搞搞活动，降低租金促销，增加入住率，多出来的收入，都是额外的利润，比如：
冬天的冰酒节，按照$100一天出租，再多个2-30天，那么就是2000-3000的利润；夏天赶上各种活动，周末的租金会比正常的再高100左右。收入很容易每年再提高个5-6000。
剩余的天数，房东还可以自己充分利用，过来度假也不需要晚上就走，可以住在自己的房子里和朋友开开Party，也算有一个容身之所。Airbnb的有很强的收入弹性，也可以自我利用。
反观整租物业，受安省的租约法的限制，目前租客们都是强势受保护一方。提前看看房子都要给24小时通知。我们经常听到的“租客不付房租”，一旦发生就要打官司，动辄3个月的等待期间，还要忍受房客不交房租，上庭之后不了了之，就这一项就够各位房东头疼的了。而且房租是固定的，涨房租价格非常有限，跟每年增长的地税相比，利润增长基本趋近于零。
Airbnb运营的方法有很多种，房东们可以开动脑筋促销，就像运营淘宝，客户评价非常重要。游客们都是来自五湖四海，业主写的介绍和图片虽然会有一定用处，但是其他入住过的客人给一句好评对其他人会有决定性作用。
总结：
| 整租 | 日租（Airbnb) | 租金收入 | 固定租金，$2400-$2600，房租不能随意增长。 | 基本收入6万左右，可以通过运营增加收入 | 房东自用 | 不能 | 可以在没有客人入住的时候自用 | 不交租金 | 跟租客协商，租客没钱支付要上庭 | Airbnb网站提前收费不存在不交租金问题 | 房客损坏房子 | 上庭打官司，租客不能赔偿不了了之 | Airbnb公司200万保险，客人信用卡支付损失 | 想出售房屋 | 有租约，不能提前出售。要赔偿租客1个月租金。 | 随时取消，随时挂牌出售，不受影响。 | 房屋状态 | 不清楚，完全取决于入住的房客，检查需要24小时通知。 | 随时检查，定期有人清洁维护，房子随时保持最佳状态。 |
2016年之前，大部分的投资客对整租房，学生出租房十分热衷，“以房养房”“正现金流”的概念深入人心，那时的出租法也比较宽松，各种房东群异常相当活跃，投资前景非常理想。
之后，房价不断提高，利率上涨，普通的出租房每个月的固定开销也与日俱增，2017年安省又颁布新的出租法，房客更加受到法律的保护，租金增长受到严格限制，房租上涨完全跟不上房子开销的速度。投资客们的期待也逐渐走低，能持平就可以了，毕竟房子增值也是很可观的收益。
随后，政府出台的各种政策，海外买家税，贷款压力测试，新移民贷款策略收紧，留学生不能贷款等种种手段，限制了物业的增值速度。“房子增值“这种理念也开始了动摇。
随着时代发展，我们还会在“房奴”的道路上越走越远，Airbnb的出现给了各位一种新的经营理念和投资方式。希望通过笔者扔出的这块砖，吸引各方有识之士来到瀑布投资发展。产生更多正能量，正现金流的优质“房奴”。
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