想要轻松还房贷？就要掌握房贷偿还过程中的理财之道

　　很多人每个月常常会多还一、两百美元房屋抵押贷款，希望能尽早将贷款还清。但随著利率迅速上升，这种策略恐怕就不那么明智了。

　　问题的关键是债券市场如今的债券收益率与你几年来的房屋抵押贷款利率之间的利差。是不是有意外收获？这就是投资债券的明智之处了。

　　首先来看本金的问题。专业人士通常将十年期美国国债作为基准，这的确有道理。机构投资者通常用十年期国债收益率作为衡量其他投资，如股票、高风险的垃圾债券及通货膨胀保值国债等的参照指标。

　　但个人投资者的基准呢？别看十年期国债。我建议你用自己的抵押贷款利率作为基准。

　　如果没有其他更有利可图的投资，那你就应当多还一些本金。正如购买十年期国债，一点点偿还你的抵押贷款是一项最安全的投资，能有稳定的收益。如果你的抵押贷款利率是6%。如果你额外多还一些贷款，那这部分钱的收益率实际上就是6%。

　　如果将税收计算进去，你的回报率可能会低于6%。原因是：多偿还贷款本金会减少你的抵押贷款的税收减免额。如果你的联邦纳税率是25%，抵押贷款利率为6%，你每月多还100美元。那么，这100美元实际的收益率应当是4.5%，因为你的税收减免额少了。

　　债券收益率。如今，很多人抵押贷款的利率是6%或更低。在最近这波再融资热潮中，30年期固定利率贷款的利率通常不超过6%。其实这个利率水平你也能获得15年期的贷款。

　　如果你的抵押贷款利率这么低，那多偿还贷款本金显然是不划算的。其时现在有很多更好的投资使你从长期来看获得更好的回报。

　　而且你并一定要去买股票或进行其他高风险的投资。假如你开了一个Roth个人退休金帐户，每年往这个帐户中放3,000美元。你通过这个帐户购买优质公司债券，收益率能达到5%。

　　这看上去似乎不如你偿还贷款本金获得6%的收益好，但记住，你偿还贷款本金的税后收益实际只有4.5%，甚至有可能更少。与此同时，Roth个人退休年金能够让你的投资回报不用纳税，这5%的债券投资收益是净赚的。

　　如果将偿还贷款与参与401(k)或平常的个人退休年金相比，可能算起来会有点麻烦。但如果你通过这些帐户投资股票或债券，收益率完全有可能比超过偿还6%的抵押贷款。

　　如果你在这些帐户中资金已达限额，那唯一的办法是不是就只有在一般的应纳税的帐户中进行投资了？即便是这样，你的投资回报率可能还是会超过偿还贷款。比如说，加州州政府最近发行了免税的政府债券，其中就有一些收益率超过5%的长期品种，加州一位理财顾问迈克尔?#39532;龙(Michael Maloon)说。

　　加州，你的税率也许会是41%，这是介于联邦和州之间的一个税率水平。他说。虑了税收减免的因素后，你的抵押贷款利率就可能从6%变为3.5%了。与此同时，加州政府发行的市政债券利率超过5%，中间就有利差。

　　呆在家里。以上这些都是假设你拥有一笔利率为6%或更低的可抵减税收的抵押贷款。你可能并没有好好利用近期抵押贷款利率下降的好处。你可能觉得不值得为抵押贷款进行再融资，或者是因为你的未偿本金余额已经很少，或是因为你未来几年可能会搬家。这样一来，你的抵押贷款的利率可能还是7%甚至8%。

　　即便果真如此，我还是觉得你通过养老金帐户投资最划算。但如果要通过纳税帐户投资债券，那还是提前还本金更好。

　　同样，如果你偿还抵押贷款是不能避税的，那多还些贷款就有好处了。

　　如果你的抵押贷款的利率是可以调整的，那么你也情愿更多的偿还抵押贷款。你的贷款利率现在可能只有4%。但短期利率有大幅上升的风险，这样你今后每个月的本金偿还额就会增加。为避免这种情况，马龙的建议是，赶紧减少你所欠的本金余额。

　　他还建议另外一类业主也加大还款力度，就是那些自我约束能力不强的人。人们很容易延误投资时机，但抵押贷款可不会。不管怎么样，你每个月都必须写支票偿还贷款，那多填一点又何妨呢？

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