不同档次的葡萄园，投资回报率到底怎么样？

         最近几年来，大陆企业家来加国投资项目求发展的越来越多，他们所看好的投资物业主要包括公寓建筑、葡萄园等投资项目，因此，安省大大小小的葡萄园正源源不断地成为商业地产交易中的货源，也涌现出许多成功的交易。
        葡萄园的投资回报，是所有投资者最关心的话题。目前安省的葡萄酒，主要通过两种渠道销售：一是通过安省酒管局（LCBO ）。二是在酒厂内，可以品酒，面向旅游团和散客户的销售。年回报率在3%左右，因为每瓶酒售价的50%以上，要以税的形式上交LCBO。像餐馆、超市等生意一样，当然酒厂也存在以现金购买避税的第三种销售渠道。近年来，随着中国对加拿大红酒的认可，为投资者开辟了新的销售渠道。如果能打开中国市场，把葡萄酒销往中国，能赚取比在本地销售高3-5倍的利润，葡萄园的年投资回报率将大大提高。根据种植、生产、销售规模来划分，安省带酒厂的葡萄园（Winery）大致分为以下三个档次：一是400万加元左右，60个左右；二是700—1500万元之间，30个左右；三是2000万元以上，4个。
         有中国煤矿老板出资亿元，购置安省千岛湖鹰点(Eagle Point)地区地产，包括600英亩葡萄园酒厂，打造国际游客度假胜地。据鹰点地产、葡萄园、酒厂项目发展经理汤姆·劳勒称，自从买家首次来千岛湖区考察，就被当地美丽的自然景色与丰富的生态资源吸引，决定投资。由于这里的葡萄园是现成的，投资300万元更新酒厂酿酒设备，一年后即可将成品酒行销。鹰点葡萄酒在加拿大的售价为20-25加元一瓶。劳勒认为，现在进口酒在中国市场需求量大，鹰点在中国的售价定在数百元人民币一瓶没问题。
        有人认为，上千万元的葡萄园与几百万元的葡萄园之间的差距，主要是在土地面积，这是一种误区。高价葡萄园的面积固然比价低葡萄园，但葡萄园售价的高低，主要是由以下几个因素决定：无形资产的价值，如葡萄园的历史、酒的品牌、信誉、当地销售份额等；葡萄园的大小、园内葡萄树的品种和年龄等因素；葡萄园中酒厂厂房大小、设备新旧和生产能力等；酒的库存量等。
        在购买合同中要特别注明计价方式。同时葡萄树的年龄也是一个需要考虑进去的因素，因为年龄在5年以下或25年以上的葡萄树，因其产量和葡萄的糖分等各种成分含量等原因，酿出来酒的质量是不好的。如果一个葡萄园内，葡萄的年龄在25年或以上，投资者可能需要重新种植葡萄树。全世界有超过8000种可以酿酒的葡萄品种，但可以酿制上好葡萄酒的葡萄品种只有50种左右，大约可以分为白葡萄和红葡萄两种。
        安省葡萄园的买卖与交易，遵循安省商业地产相关法律和法规进行，大部分投资回报率高、价格适宜的优质庄园或商业地产，基于商业保密和减低对商业运营影响的考量，一般不会出现在安省地产协会多重放盘系统MLS的官方网站上，大多数是以独家专卖，也就是大家俗称的“暗盘”的形式出现在市场上的。它们通常是在加拿大专做商业地产的专业公司，多年从事商业地产开发、买卖和租赁的专业人士，如国际注册商业地产投资师、地产学院院士等专业圈中显现。
        根据目前安省商业地产相关交易法规和通用做法，投资购买中大规模的葡萄园，初始阶段的步骤为：
        （1）买卖双方诚意调查。在买卖双方经纪公司的帮助下，对卖方的出让诚意；买方的购买诚意和购买能力进行评估。
        （2）买方与卖方（或其地产公司）之间签订保密协议。此协议主要是约束买卖双方，不得将对方的基本信息、资料、商业机密、账务数据、经营方式、管理结搆、产品产量、生产流程、销售渠道等诸多情况对第三方公布。卖方一般要求买方交5到10万的保密保证金，存入地产公司的信托帐户。保密协议有安省地产委员会制定的标准文本，也有地产公司和卖家针对商业地产具体情况进行起草出具个案文本。
        （3）买方与地产公司签署买方代理协议（Buyer Agent Agreement）。由专业地产人员代理买方，进行物业的查找、询价、查看、提供专业意见、代理文本手续和竞价谈判等工作。一个合格的买方经纪代表和一个签署的完整的代理协议，是保证买方利益的关键,，这是北美商业、民用地产买卖最重要的观念和一贯的做法。
        （4）买方购买能力和意愿调查。买方通过自己的经纪人，向卖方律师或经纪公司出具银行保函、资信证明、或银行信用记录等，卖方进行资信验证和审核，以确保买方有足够的经济实力和严肃认真的投资购买意愿。
        （5）财务报告出具。卖方提供两年以上财务报告，以“总体概括的形式”提供给买方，供买方准备投资意向书时作为参考和依据。后续“详细的财务报告”，如租赁协议、分科目的详细的经营记录、财务报表、税务记录、现金流动、销售情况等，是卖方在买卖双方签署正式的购买合同5个工作日以内提供，供买方专业人士检查与核实。
        （6）投资意向书Letter of Interest的达成。经买卖双方谈判协商，达成并签署一份具有非法律约束性的投资意向书，内容包括购买该物业的主要条款，如,价格、交接日期、购买条件等。
        （7）正式购买合同APS的签立。买卖双方在他们的经纪人的专业帮助下，参照上面的投资意向书达成的共识，起草和签署一份具有法律约束的正式购买合同。合同内容一般有：在指定的一段时间内，给与买方一些权利和购买条件，如对商业租赁、财务报告的审查、贷款申请、土壤测试、设备检查等。专业术语称买方的这些权利和购买条件为：Due Diligence。
        （8）专业人士会诊。由地产经纪人、注册会计师、律师、工程师、贷款银行等组成的专业人士，对购买合同中买方的权利进行一一审查，提出专业意见和修改建议，完善购买合同。
        （9）产权交接。在合同规定的时间内，筹集资金（首付和贷款），完成产权交接。
        购买葡萄园并加以经营，还需要知道一些关于哪个品种要种在什么地方，以及天气、气候和地区环境对葡萄树的可能影响。欧洲传统的葡萄酒产区对于葡萄园的地点的选择几乎是一无所知，因为通常继承、法定产区法和种植权往往就决定了葡萄园的所在位置，但现在这已经逐渐成为一门重要且精确的科学。
        要进行新建一座葡萄园的投资计划，首先必须知道那块地每年能够稳定生产多少商业性产量的健康葡萄。依据直觉行动是一个可能办法，但是对地形、气候以及土壤等资料的深入研究分析，才是可行又安全的方法。
        关于气温、雨量和日照时数的初步测量数据可以帮助评估，但是却需要小心诠释。极高的夏季平均气温也许看来不错，但是事实上光合作用在气温升高到某一程度后就会停止，要视环境而定。所以如果炎热的天数太多，可能反而会影响到葡萄的成熟度。风在很多气候统计中都被排除在外，但却可能造成叶子和果实上的小气孔封闭，而让光合作用中止。
       在比较寒冷的地区，气温的评估则着重在葡萄是否能可靠地成熟。如果夏秋两季的气温对葡萄种植来说相对较低，或者秋天通常比较早到，且伴随早来的雨季，或是如卑诗省温度骤降，那么也许就必须种植相对比较早熟的葡萄品种。霞多丽和黑比诺这两种葡萄在北美的西北太平洋岸是不错的品种，但是在离赤道最远的葡萄园却可能还是太晚成熟。平均夏季降雨量以及下雨的时机，可以当做真菌类疾病发生概率的指标。每个月的总降雨量加上水分蒸发的速度，可以让葡萄园主人对是否需要进行灌溉有些初步的想法。假如某个地方在自然的降雨量外还需要补充水源，那么随之而来的大问题，就是有没有适合且品质够好的水源。

尼亚加拉的好多酒庄都被中国人买了，挂着洋人的品牌，其实都是中国老板。照这种趋势发展下去很恐怖，快要被中国投资客占领了