【Niagara创业】在大瀑布投资农场你必须知道的土地政策

目前，投资土地和农场逐渐成为一个新的投资热点。许多读者都对于投资农场和土地产生了浓厚的兴趣，但苦于这方面的知识相对匮乏。带着疑问，记者采访到资深地产经纪朱威先生，请他向读者深度分析安省农场的投资策略。

朱威先生在国内是地学研究和国土资源规划方面的教授专家，在加国从事地产行业也已经有10年之久。这些年来，他对安省土地资源开发和农场进行了深入地研究和实践，对安省土地规划以及农场投资方面亦有深厚的造诣。从2008年起，他就开设了安省土地开发和农场买卖方面的专题讲座，并且带领多位客户成功地购买了农场。

投资土地和农场有何迥异?
当记者问道，土地和农场是一回事吗?有何异同时?朱威笑道：“这确实是个容易混淆的问题。按照土地的区划和用途，土地分为：未规划的原生地、农业用地、工业用地、商业用地和住宅用地等大的类型，每个规划的类型都有进一步的细分。而且，各省、各地区(Region)、各县(County)、市(City)、镇(Town)，每一个地方的区划及其土地政策，都可能不尽相同。显然，农场主要涉及到农业用地。”

接着，朱威谈道，加拿大及安省的土地资源非常丰富，但就某地具体而言，土地资源仍然具有稀缺性，供不应求。例如，安省90%的人口都居住在美、加边境的300公里之内;土地的价值，主要取决于位置和用途。如多伦多市中心的建筑用地真正是寸土寸金，每英亩土地的价值甚至可高达亿元。即使靠近Downtown的边缘，如Front/Bathust, 每英亩高密度住宅用地的价值也高达数千万加币。而在Markham的中密度住宅用地，每英亩可达数百万。此外，多年以来，土地增值的幅度非常可观。在土地重新规划和土地开发的过程中，土地可以产生巨大的增值。大多伦多是加国移民的主要聚居地，故城市化进程相当迅速。许多往昔的农场被划入到了城市规划带之内，从而可望将农业用地改变为工商用地或住宅用地，增值潜力极大。还有，即使对于那些远离城市规划带的安省农场，其价值多年也在持续上涨。根据Farm Credit Canada的最新报告，安省农地的价值于2011年全年增长了13.8%，而在2012年上半年竟然就增值了16.3%，增值幅度已达全国之冠!所以，投资农场和土地大有可为，前景光明。

那么，投资农场和投资一般的城镇房屋又有什么不同呢?面对记者的疑问，朱威分析道：“城镇房屋，一般是小的地块(数千平方英尺)加民居建筑，市政的自来水和下水道，市政的煤气管道等。而农场，是大的地块(数英亩至数百英亩)，加住宅、仓库、牲口棚、水井及小型水处理系统，化粪池、农作物、农业机具，有时还有温室，甚至带有生意和员工等等。可见，和购买城镇房屋相比，购买农场要考虑到的事项要多得多!所以，安省农场买卖比一般住宅的买卖要复杂得多。除了更加复杂的贷款手续之外，还涉及到农场上各种物业的估值，产权地域的界定，农业区划，可允许用途，农作物，土质及土壤肥力，水源和水质，化粪池，污染，环境保护等知识。其中任何一个环节没有搞清楚，都有可能给投资的客户带来损失。

投资好农场有何标准?
根据朱威的体会，对于华人而言，投资和经营农场有如下的标准：首先，有比较好的经济效益;有比较大的增值潜力;其次，交通和生活尽可能方便;再次，最好是目前正在正常运作的农场，买家有章可循。最后是性价比好，尽可能价廉物美。当然，如果以巨大增值潜力为第一考量，则当前的效益和生活条件就相对不太重要。
紧接着，朱威就自己多年的经验来说明哪些农场是值得购买的好农场。他谈道，两年前，有一个种植花卉的温室农场挂牌出售。原因是老业70多岁，即将退休。这个农场有很好的品牌，可直接给超市等供货。收益颇丰，在年景好的时候，可以收入10万元左右;不太好的年景，也有6、7万的收入。但老业主不卖自己的品牌。这就给客户造成了疑惑，最后没有成交。但是，朱威分析，品牌是可以自己创建的，这种担心实在没有必要。这个农场非常值得购买：第一，农场价格不贵，仅60余万元 (这个农场旁边的乡居住宅都要这个价钱);第二，离多伦多Steeles仅仅40分钟车程，交通非常方便;第三，农场收益比较稳定，且有增值潜力。事后，那位客户也感到非常遗憾，错过了这个好时机。其实，好的农场，其价格也不尽相同。例如，12英亩综合性果园农场，与超市等有供货合同，每年报税收入在5万以上，要价69万。葡萄园农场，每年毛收入可达58万，要价150万。果园农场，每年毛收入可达20余万，要价65万。近多伦多60英亩空置农地，当前回报很小，但开发潜力和增值潜力巨大，要价180万等等。

朱威进一步强调，购买农场近来已经成为有些移民所追求的梦想。但是，买卖农场绝对是一个复杂而又专业的问题，一定要咨询真正懂得农场买卖和经营的有关专家的意见，才能达成投资目的。而且，在购买农场过程中，既要小心谨慎，也要果断出手。

我的未来不是梦
朱威谈道，许多新移民往往用中国农业的概念去想象加拿大的农业，或毫无道理地鄙薄加拿大农场主。事实上，加拿大是农业发达国家，广泛地采用农业高科技经营农场。安省是加拿大的农业大省之一，即农业也是安省的主干产业。安省农场的产出效益和收入都是很高的。为了说明这一点，朱威引用一些加拿大官方的数据。根据Statistics Canada的资料，2009年安省农场家庭(Farm Family)的平均家庭年收入为$93,743。而根据The Agriculture and Agri-Food Canada的资料，安省2011年度农场家庭的平均收入估算为$120,498! 所以，如果经营得当，安居乐业是肯定的。由此可见，任何鄙薄农业或看不起农场主的看法都是可笑的!关键是自己有没有从事农业的本事!以上所谈到的还只是农场当前的经营效益，从长期来看，再加上农场的增值和税务优惠，则农场的投资回报更加可观。在此，朱威总结出一个公式为：农场投资总回报= 当前的经营收益 + 农地本身的增值回报 + 农业优惠政策带来的物业税和所得税减免等。

除此之外，安省政府还有许多面向农场主的特定资助项目，低息贷款甚至赠款。只要客户认真经营，就可能申请。买家可向安省农业厅等机构查询。需要指出的是，许多农场在冬季往往处于休闲状态，即他们一年中可能有好几个月在休息。朱威也曾在带客户考察农场时多次询问过当地的农场主：“冬天你们干吗呢?”得到的回答是：“Just enjoy my life! ”这就是务农的好处。其实，在农闲的几个月里，完全还可以去从事于别的赚钱行当。
最后，朱威提示抱有购买农场梦的读者：如果您买个农场，什么也不干，什么也不会干，何谈什么效益?一分耕耘一分收获。还有一些购买者是将农场全部委托给别人经营的，这当然需要比较高的成本。所以，对于那些对农场感兴趣的读者，完全可以在朱威先生的帮助下，通过对加拿大土地政策的了解，尽早实现拥有加国农场的梦想，在加国安居乐业，真正实现：“我的未来不是梦!”