购买美国房产：加拿大人缴税指南

如果你是一位加拿大公民，并准备在美国购买房产，那么你需要特别注意下列这些税项的含义，特别是当你有意将房产出租时。
一位非美籍人士在出租美国房产时，可以选择下列两种纳税方式之一：

选项A：缴纳租金总额的30%

这一选择毫无经济意义。

选项B：按租赁净利润缴纳所得税

为了免缴30%的总收入税，你必须递交一份W8-ECI文件，并提供复印件给租赁中介经理或是房客。 由房东填写的W8-ECI表及所有报税表必须在纳税申报截止前的16个月内递交给IRS。

如果你选择了B方案，那么你需要递交一份美国个人或企业报税表来确定需要缴纳的税额。 另外，此方案下，你还需要申请一个美国税号。

你的美国房产的出租总收入减去日常和必要的费用即为净出租利润。

下列是一些认可的日常花费。

• 交通和出行费用
• 清理和维修费用
• 手续费
• 保险费
• 法律或其他专业咨询费用
• 管理费
• 支付给银行的按揭利息
• 其他利息
• 修理费用
• 物料费用
• 税费
• 折旧费：在美国出租房产有27.5年的折旧。与加拿大不同，出租房产须计算折旧费。如果未算入折旧，美国国税局会按照房产售出的时候计算折旧。
  

在纳税年，如果你出于个人目的使用出租的房屋，那么你需要知道根据使用时间可能需要缴税。这类税对于来美国短期旅游的外籍人士没有影响，但如果你长期居住在美国，国税局便会把你当做美国居民同时征收你世界范围内收入的所得税。当你在美国累计居住3年以上，便会被认作美国居民。

因此，如果你打算在美国呆上一段时间，联系我们的国际税务专家还是很重要的。他们能够帮你填写各种必要的报税单以申请避免被视为美国居民，但前提是，你与加拿大有很深的联系。

本文概述了加拿大人在美国购买房产时由于美国联邦条例而可能遇到的一些问题。 你需要意识到，每个州都有相似或并行的规章制度。 然而，与加拿大不同，美国政府并不作为各个州的税务代理，各州之间的规章也不一致。 因此，必须根据各州的规章来处理税务问题。

对于外籍人士来说，现在最大的问题是不了解或是不完全了解美国纳税的要求和规则。 每一个无意的错误都有可能导致严重的后果。不按照美国纳税要求和期限缴税，会导致费用减除不被允许，罚款，甚至是刑事诉讼。

所以，如果你打算在美国购买房产或进行房产投资， Aylett Grant的跨境税务专家可为你提供帮助。他们能为你提供美国的税务条例指导，同时帮你建立必要的纳税记录以避免将来遇到一些税务上的麻烦。 我们的国际税务专家能就影响你的不同的联邦和州规章提供直接指导，并在你打算购买美国房产的地方为你寻找胜任的房产经纪人、托管代理、估价师、房产经理及其他专业人士。

我们经验丰富的美加税务会计还可帮你准备所有所需的跨境税务申报表，使你在美购房无后顾之忧。

购买美国房产，请致电
Aylett Grant Tax LLP以寻求帮助

如果您是想在美国购买房产的加拿大人，我们很乐意为您提供税务方面的帮助和指导。

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