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标题: 生意买卖基本知识--投资咨询瀑布资深经纪团队-Jay Cupolo [打印本页]
作者: winnieweng1124 时间: 2017-2-10 00:23
标题: 生意买卖基本知识--投资咨询瀑布资深经纪团队-Jay Cupolo
1.如何判断一个生意是否具有投资价值?
2.买生意的基本程序
3.买生意能贷款吗？
4.如何了解生意的真实情况
5.如果发现卖方提供的数据与实际不符怎么办？
6.单买生意与生意和物业一起买，哪个更好？
7.什么时候下 Offer 比较合适？
8.买生意时，卖方一般应提供哪些资料？
判断一个生意是否有投资价值，主要应从两个方面去考察。一是投资回报率，二是潜在的风险。所谓投资回报率是指每年的纯利与投资总额的比率。对于只有经营权的生意，投资回报率不应低于30%，根据经营期限的长短，可以有所调整。对于包含物业产权的生意，投资回报率应不低于20%。对于单纯收租的物业，回报率一般在7%左右。至于潜在风险，主要应从竞争性风险和政策性风险两方面去考虑。一是要考虑在经营期限内，出现新的竞争对手的可能性；二是要考虑是否有政策法规、行业规范、连锁协议等可以导致经营的终止或产生不利影响的因素。
买生意相对与买房要复杂得多。主要是买生意的OFFER中所包含的条件较多。首先应要求卖方在规定的期限内提供有关的文件资料，交给买方及其律师审核；第二，卖方应允许买方在现场CHECK二至三周的时间；第三，如果是租赁经营场所的生意，需要房东同意转让租赁协议；另外，如果是连锁生意，需要总公司同意转让。
生意贷款相对与住房贷款来说要困难得多。投资者可以通过三个途径筹集资金，一是CREDITLINE，二是抵押贷款，三是生意贷款。生意贷款理论上可以高达65%，但实际上很难贷到这么多。银行主要根据个人信用、资产状况、生意的赢利能力等决定贷款金额。银行一般要求提供过去二至三年的FinancialReport。
了解生意的真实情况是买生意过程中最关键的一个环节。一般可以从两方面作手。一是研究卖方提供的各种资料，其中最重要的就是各种原始单据，包括进货发票、原始销售单据、水电费单据、员工T4等。第二，最为重要的就是在现场看生意，通过二至三周的现场跟踪，了解它的真实收入情况。将收入和支出两方面的情况都了解清楚了，一个生意的真实情况自然就清楚了。
数据与情况不符怎么办？很多投资者在买生意时不敢轻易下OFFER，一个重要的原因就是担心万一实际情况不是卖方所说的那样，要回DEPOSIT会很困难。实际上这种担心是不必要的，加拿大的房产和生意买卖有很完善的法规和监管机构，买方在给卖方所有的WAIVER之前，可以在任何时候、不需要任何理由退出交易。如果买方发现卖方所提供的数据与实际差距较大，可以和卖方重新商讨成交价格，也可以直接退出交易。
单买生意与生意和物业一起买，哪个更好？
一般来讲，只有经营权的生意与包含物业产权的生意相比，投资回报率要高得多，价格也要低得多，但是包含物业产权的生意没有经营期限的限制，是一种长线投资。对于资金量较小、处于创业初期的的投资者来说，买只有经营权的生意比较合适；对于有了一定的资本积累、同时不希望占用自己太多时间的投资者来说，买包含物业产权的生意比较合适。
何时下Offer? 很多投资者在买生意时总是非常小心的，不弄清楚所有的细节决不下OFFER。而当他自认为了解的信息比较充分的时候，别人已经捷足先登了。造成这种情况的根本原因是很多人多买生意的程序不了解。晚下OFFER的另一大问题是，等来了其他竞争者，对成交价格不利。根据经验，在满足下列五个条件的情况下，应尽可能早的下OFFER：
(1)对这类生意有兴趣，并具备相应的经营能力；
(2)根据卖方提供的数据，投资回报率符合预期要求；
(3)根据初步观察，买方提供的数据有真实的可能性；
(4)没有显而易见的潜在风险；
(5)资金基本没有问题。
为了尽可能多地了解生意的真实情况，买方一般在OFFER里应要求卖方提供以下资料：
(1)租赁协议；
(2)正式的财务报表；
(3)所有员工的T4；
(4)水、电、汽及保险的单据；
(5)连锁协议；
(6)设备清单；
(7)其它所有必须报税的收入的凭证；
(8)其它所有可以抵税的支出的凭证
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祝您生意兴隆，年年大吉！
Jay Cupolo&Joseph Cupolo
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