尼亚加拉大瀑布地区中文门户网|圣凯瑟琳|布鲁克大学|尼亚加拉学院|房地产投资-NiagaraDIY.com

标题: 【房贷、楼市最新走势分析】 [打印本页]

作者: canadalicai 时间: 2016-10-21 05:20
标题: 【房贷、楼市最新走势分析】
扒一扒房市新政，后续影响知多少?

为给炽热的楼市降温，加拿大联邦政府于10月17日开始实行新的房贷与税务政策。新政有好几项措施:

任何有保险的按揭贷款需要通过压力测试
限制低比率按揭贷款者获得按揭保险
堵塞税务漏洞，对于想获得主要居所税务阔免的卖家，实行新的税务申报手续
联邦政府将对于发放贷款的金融机构如何分享贷款信息进行咨询

新政归根到底就是针对两部分人:

高贷款额同时也是高负债比率的人群
以投资为目的海外买家

这一新政将带来什么样的效果？是否如政府所愿，对炽热的楼市有降温的作用呢，我们稍后再谈。现在先谈谈政府对海外买家的措施。

政府干预楼市，对海外投资者加入限制，加拿大是否放弃一贯信奉的自由经济。其实也不然。房地产不能少了地，住房对土地资源占用是必然。因而房地产具有一般商品没有的稀缺性。房地产也具有有限开放性。即使是市场化程度高度发达的国家，像美国，澳大利亚，英国，政府对市场的控制是时有发生。

例如：澳大利亚只允许海外买家买新建楼房，海外买家要获得下offer的资格，在房屋售价的第一个一百万要给5000，超过一百万，每一百万交一万；英国在累进式印花税的基础上，再收取较高的资产增值税，卖房后即时课税；瑞士实行配额制，限制海外买家可以买房产的数量。

在经历了长时间的增长，房地产近来的井喷，给金融与整体经济带来一定风险，同时也带来社会问题。大批海外买家被低汇率，低利率，高回报所吸引，涌进加拿大投资房市。房价被抬高，与收入背离，加拿大人现在越来越买不起房子。民选政府以笼络选民为终极目的。政府打压海外买家，势在必然。

新政是否可以达到预期的效果，那还有很多变数。

近来房市价格已经脱离收入增长率，政府希望可以改善住房可负担指数，但新政同时要买家通过压力测试，使得部分买家的购买力大打折扣。有房产中介反映，有买家将面临如下困境：

买家可以负担八十万的房子，也可付10%首付，信用良好，可以轻松拿到百分之三以下的利率。但由于压力测试是用五年期利率（约4.64%），结果压力测试不通过，没法买到心仪的房子。这种情况通常发生在首次置业买家。如果新政使得他们现在没法置业，那他们以后就更难有机会置业。试想如果首次置业者受冲击，那改善住房可负担性就是扯谈。

另一方面，新政对于专业炒房者没有实质作用。毕竟他们都不是首次置业，首付在新政前后一样。按揭保险及压力测试与他们不沾边。那到时房照炒，价照升的局面还会继续。

那么新政是否就会一无是处，甚至适得其反呢。那也不至于。

新政会阻吓一些以投资为唯一目的的买家。这些买家通常讲究投入回报率，尽量加杠杆，但新政让他们更难得到以前的杠杆比率。

新政至少反映了政府对楼市的重视。这是向市场传递了一个清晰的信息，政府对市场规管是认真的。政府如果觉得效果不理想，那自然是会连番重手出击的，例如加地税或资产增值税，也可让本地纳税人享有税务减免，差别对待本地纳税人与外来投资者。就像温哥华的外来投资税，就有立竿见影的效果。

因此新政的作用主要是在心里上。它就像是一把达摩克利斯剑，悬在与政府对赌的投资者的头上，一旦他们玩得过火，政府随时可以祭出重锤。

目前看，新政可预期让房市投资者谨慎，甚至观望。这对短期内飞涨的房价肯定有一定遏制的效果。新政同时营造一个心里预期，让投资者认识到把政府逼到一条打压的路走到底，将会达至双输的结果。其实作为房产投资者，一定要把好政经脉博，适时调整杠杆比率，做到收放自如，才是投资的真正王道。

如想了解更多，不妨参加"成功理财新思路"系列课程。"成功理财新思路"系列课程旨在为投资者提供更及时，更专业，更全面的理财信息，，从而让投资者能优化投资组合与规避资金风险。

“成功理财新思路”系列课程自2009年创办以来，每年在加拿大各大城市举办3至4场巡回授课，场场爆满。课程由管理着上亿资产的、加拿大傑出华裔女性，全球認證百萬圓桌會最頂級會員主講，并定期特邀投資專家，財務分析師，專業會計師，專業律師等，同台演講，共同为大家提供全方位家庭理财策略。

"成功理财新思路"今年最后一次课程将于10月22，23日（本周六、日）在多伦多开讲啦！报名火热进行中，敬请关注！为面向隅，请提早报名！

课程主讲策略：

* 最新投资市场走势分析与Update

* 善用不同银行系统，提早5~10年还清房屋贷款

* 将房屋按揭利息变成税务优惠

* 增加年终退税及提取RRSP的税务策略

* 投资特别版本基金，获取每月稳定现金流

* 善用基金特性, 实现CRA认可的投资收入免税

* 账户资产免税增长, 提取时不影响老年福利

* 完善家庭财务总规划，实现避税节税, 财富积累, 资产传承

前20名报名者课程费用全免! 还有机会获得税务策略大全一本！

课程时间： 10月22 & 23日（星期六 & 日）

               （此为系列课程，两天内容不同）

               国语：2:30pm --- 5:00pm

               粤语：9:30am --- 12:00amm

课程地点： Woodbine & Steeles (Markham)

报名热线： 416.826.7008 / 647.898.3128

作者: justdoit 时间: 2016-10-28 02:05
学习了，入市需谨慎啊

欢迎光临尼亚加拉大瀑布地区中文门户网|圣凯瑟琳|布鲁克大学|尼亚加拉学院|房地产投资-NiagaraDIY.com (http://www.niagaradiy.com/bbs/)