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标题: 从房子里提款是好事还是坏事？把房子当成提款机对不对？ [打印本页]

作者: hongyuca 时间: 2016-7-14 07:00
标题: 从房子里提款是好事还是坏事？把房子当成提款机对不对？
从房子里提款是好事还是坏事，不同的人有看法。有人认为把房子当成提款机，容易造成家庭负债难以控制，为炒房、炒股推波助澜，满世界地给中国人丢脸。而另一些人则认为，从自己的房子里取钱是我的个人权利，提款做地产投资还是其他投资也是我的权利，每个都有追求财富的自由，应该鼓励房主从房子里提款用于改善生活和积累财富。不同国家的银行和政府部门对此的态度也不一样。

在中国，几个民营的股份制商业银行率先推出了“循环贷”业务，即，以房产净值为抵押，可循环使用的授信额度。此项业务受到了消费者广泛欢迎，尤其是房贷压力较大，现金周转困难的家庭。2010年开始，中国银监会开始干预此项业务，名目是防止贷款资金流入股市，并要求商业银行监控“循环贷”款项发出后首3次转账交易，从而确保资金没有流入股市。由于政府为银行设置障碍，所以各家银行的此项业务难以顺利开展，大多数银行已经知难而退，不再推广和承办此项业务了。与中国银监会形成鲜明对比的是，加拿大的政府部门在其官方机构FCAC网站上公布了该机构的出版物Borrowing On Home Equity，任何人都可以免费下载PDF版的该读物。这份出版物的主要目的就是告诉消费者，如何从自己的房子中取钱，网址：
http://www.fcac-acfc.gc.ca/eng/p ... omeequity-2-eng.asp

把房子变成提款机，是一件利国利民的好事。正确教育和引导消费者是政府监管部门该做的事。参照上述出版物，向大家介绍一下，如何使房子成为你自己的提款机。

房屋净值的意思是房屋市场价与按揭贷款只差，房屋净值会根据房产市值，以及按揭贷款本金下降而发生变化。如果房主需要做房屋装修，重组个人债务，或是投资，都可以用房屋净值作为抵押进行借贷。由于是以房屋净值做抵押，因此利率比其他消费信贷产品更低。

从房屋净值中提款主要有四种方式：重做贷款（re-finance）,将提前还款的本金再取出来（borrowing any amount you prepaid on your mortgage），申请房屋净值额度(home equity line of credit)，以及申请二贷（second mortgage）。申请上述贷款或信用额度，要量力而行，如果还不上贷款或信用额度，银行是有权拍卖房产的。

重做贷款：借款人按照当下的借款能力和房价，重新申请按揭贷款。按照最新的政策，重做贷款的最高贷款比例为房价的85%。所需要的手续包括：重新评估房价，验证当前的还款能力（如，收入状况），调阅最新信用记录，重新抵押和注册。费用包括估价费和律师费。一句话，重新审批一遍。如果需要用钱的时候，恰好赶上房价下跌或失业，重做贷款所要达到的目的则很难实现。

将提前还款的部分取出：对于封闭式按揭贷款，银行通常允许借款人每年有一定比例的提前还款，例如，每个日历年可以偿还原贷款本金的20%。当借款人利用这个额度加速还款后，又想取出来时，大多数银行都不会同意，但BMO（满地可银行）允许按揭贷款客户将加速还款的金额再次取出。该银行会为借款人设置一个mortgage cash account，记录客户累计提前加速偿还了多少本金，取出的金额会按照贷款利率计息，无需办理任何法律手续。
详情见http://www4.bmo.com/personal/0,2273,35649_36715,00.html

房屋净值额度：将房屋的净值作为抵押，申请到的个人信用额度比无抵押的个人信用额度利率低很多。在信用额度项下随时可以提出贷款，随时可以归还，银行按照占用额计算利息，额度可以循环使用，不提款时，没有利息发生。房屋净值额度与按揭贷款余额之和通常在房价的80%以内。加拿大的主流商业银行都有此类产品，而多数中小金融机构则没有。

二贷：即，在不取消原有按揭贷款的情况下，以房屋净值为抵押向其他金融机构或私人进行借贷。由于房屋拍卖时会按照债务抵押注册的时间顺序清偿，因此，二贷的风险很大，所以利率较高。

为了方便消费者比较各类方法的优缺点，这份出版物还以列表的形式进行了说明和分析。

	重做贷款	将提前还款的部分取出	房屋净值额度	二贷
利率	浮动或固定利率	与原贷款利率混合或与原贷款利率相同	浮动利率	浮动或固定利率
最高额度	85%房屋价值	提前还款累积金额	80%房屋价值	90%房屋价值
取款方式	一次性提出转入账户	一次性转入账户	支票、信用卡等	一次性转入账户
费用	房产评估费，律师费	几乎没有费用	评估费，律师费	评估费，律师费

笔者认为，房屋作为提款机的功能最便利方式的是房屋净值额度，我们不妨把这种方式称之为“自动取款机”——存取自由。按照抵押注册方式的不同，房屋净值额度分为两种：一种是将按揭贷款与信用度组合在一起，在首次办理按揭贷款申请时一次完成，按揭贷款本金降低的同时，信用额度自动增加，此类信用额度最为方便，例如BMO（满地可银行）的Homeowner Readiline产品和RBC（皇家银行的）Homeline Plan产品，其特点是与贷款同时审批，不需要额外的评估费和注册费，解除抵押（discharge）时也只有一次；另一种信用额则是与按揭贷款分开，单独抵押注册，即，抵押两次(一次是按揭贷款，一次是净值额度)，还清贷款后解除抵押两次，例如，在A金融机构做了按揭贷款之后，需要从房屋净值中借贷时去B银行申请信用额度，届时，B银行会审核申请人的收入状况，重新评估房价，按照收入和净值的多少批复额度，此类额度无法与按揭贷款混合，因此不会随着按揭贷款本金下降而额度自然增加。两种额度相比，后者的缺点是，遇到失业或房价下跌时难以申请到需要的信用额度。

净值额度方便了消费者随时从房屋中取用现金，尤其是在房价下跌和借款人遇到财务危机时，显得尤为重要。房产毕竟是固定资产，作为房主应该考虑到变现问题。《多伦多星报》最近的一篇文章，题目是House Rich and Cash Poor，讲的就是这个道理。房价上涨了，地税就会升高，对于退休的老人来说，只有房子没有现金，而且收入不变的情况下支出上升，这种情形下，恐怕只能卖房子，不断地down size。

很多第一次买房的朋友，只关心利率，没有考虑到房产变现的问题，选择了一些金融产品不够丰富的金融机构，待家庭出现财务问题时被迫卖房，导致缴纳贷款罚金，实际上是得不偿失的。

Cash is King，这个道理无论在经济情况好或不好的时候都适用。住房和按揭贷款是一个长期计划和重要的财务安排，消费者如果为了一些眼前利益，而不做长远打算，不为失业或房价下跌的那一天做好准备，是不明智的。加拿大政府之所以花大力气辅导消费者如何从自己的房子里提款，就是不想看到个人破产的情况发生。善用自己的资产和负债是幸福家庭与与谐社会的基础。

当听取别人按揭贷款建议的时候，消费者最好多问一句“这家金融机构的按揭贷款是否同时附带房屋净值额度？”如果对方说：“等用的时候你自己去银行申请就来得及。”，这个建议，应该是一个最不负责任的建议。

个人观点仅供参考。

作者：王红雨加拿大房贷专家电话：416-880-5089

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