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标题: 加拿大：非居民出租物业税务及租客管理上的注意事项 [打印本页]

作者: Mike 时间: 2015-11-2 22:54
标题: 加拿大：非居民出租物业税务及租客管理上的注意事项
非居民在加拿大投资买房，税务上的处理是完全不同于加拿大居民的。一般来说，非居民买房投资，租金收入是最常见的投资收入。非居民对租金收入的税务处理应谨慎对待，按税局的指引行事，以避免不必要的麻烦和罚款。
首先，非居民的租金收入是按毛收入（Gross Rental Income）的25%征收的。这与税法对加拿大居民的生意收入的征税精神是不同的。一般原则上，税局对加拿大居民的生意或租金收入是按净收入（Net Income）来征税，允许先从毛收入中扣减从事生意或租赁服务所产生的各种费用。而对非居民的租金收入，上述精神则不适用；税局不允许非居民从租金收入中扣减利息、地税、保险和其他各种费用开支。
其次，税局对非居民租金交税的方式也有严格的规定，要求由租客或地产经纪作为担保人代扣。在非居民房屋出租时，地产经纪或租客要先在税局开一个代扣税帐号。每次租客付租金时，租客或地产经纪要扣下应缴的税款并付给税局，余下的租金才能付给非居民房东。租客或地产经纪事实上成为非居民房东的担保人，并与非居民房东一起对税局负有纳税的法律责任。
第三，如果非居民的房屋出租生意是长期的，并想要按照净收入（Net Income）为基数来纳税，非居民房东应先向税局提出申请，待税局批准后方才能按净收入的方法报税、纳税。待税局批准后，非居民房东可以扣减租房的费用，如利息、地税、保险、管理费等，但不能扣减房屋的折旧费。
最后，如果非居民房东的申请已获得税局的批准，则该房东每年应按税表有关要求申报租金收入。税法相应的解释是第216条（Section 216）；税局对此的指引是Income Tax Guide for Electing Under Section 216。
一般说来，非居民房东选择按净收入为租金报税会比较划算。非居民报税时所适用的税率与居民是一致的。不同的是居民会有一些扣减项目（Deductions）和一些顶税金项目（Credits）；而这些扣减或定税金项目则不适用于非居民。非居民如果选择报税，一般说来所交的税款应该比按毛收入的25%扣税要少。
租客管理包括放租，租约，租金，修理与维修，续约，毁约，驱逐等方面。
在此主要谈谈租赁协议。房产局有标准租赁合同。但是要做到具体情况具体处理，准备一个疏而不漏的附则至关重要。附则主要有以下细节：
第一，租客的信用检查（Credit Check）很重要，前业主的推荐信（reference）也要提供，且须打电话询问。
第二，水电气，垃圾费，热水炉（HOT WATER TANK）租金，锅炉（FURNACE）租金等，必须列明是租客付还是业主付；
第三，入住前的检查非常重要，有必要拍照并列明可能会引起纠纷的问题，各方签字。
第四，业主提供给租客用的家用电器，厨房设施，空调设施等，都要在租赁合同中仔细列明。
第五，维修与保养，租客负责什么，业主负责什么，在附件里也要明确说明。签合同时必须解释清楚，并各方签字，以免日后无尽的麻烦。
第六，租客要买第三者保险，每年大概250左右。
第七，业主可以收取钥匙押金，但是押金不能超过更换钥匙的成本。
第八，业主每年可以提高租金一次，金额是由安大略省政府每年规定的指导金额，3%左右。
第九，如果发生紧急情况(如火灾或漏水或警报响)，业主可以随时进入，无需通知租客。
第十，业主因为以下原因可以申请驱逐租客：不支付租金；持续迟付租金；租客对建筑物或房间造成损坏；租客在建筑或房间中有违法行为；租客干扰业主或其他租客的平静生活；如果建筑转变为共管或将要被拆除。具体驱逐程序，会有专题讲座讲述。

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