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标题: 加拿大房产投资如何以租养房 [打印本页]

作者: 阿鲁 时间: 2015-6-1 11:35
标题: 加拿大房产投资如何以租养房
加拿大房产投资如何以租养房。在加拿大投资房产一方面可以出租获取租金收益，另一方面，作为长期投资，不动产也会随时间的增长而增值。投资房产的出租，有的人喜欢DIY，自己通过网站、报纸、超市门口贴广告、熟人介绍等方式，将房间一间一间地出租出去，也有人通过MLS（多重放盘系统），将房子整体出租出去。
究竟哪种方式更好？我们可从以下几个方面来考量：

1、收益分析
1）租金
以3间睡房的镇屋/半独立屋/独立屋为例。
如果房东自己一间一间地出租，按现在的市场行情，有独立洗手间的主人房大概是$550左右，大一点的房间大概是$450左右，小一点的房间大概是$400左右，总共$1400/月左右。
若通过MLS整体出租，出租物业在市场上会得到足够的曝光度，从而吸引到大量的潜在的客户，因此价格通常在$1600 /月以上。
2）Utility费用
以3间睡房的镇屋/半独立屋/独立屋为例。如果房东自己一间一间地出租，房东将承担水/电/气/网络的所有费用。这部分费用正常情况下大概$250/月。当然这些费用可以抵税，但是抵税不等于免费，房东还是要支付每月约$200的费用。另外，由于这些费用已经包含在租金内（即租客不用管），所以可能会出现一些房东不愿看到的现象：屋内电灯长时间不关，冬天开暖气的时候甚至还开着窗等，因此房东实际支付的Utility费用要更多。
若通过MLS整体出租，按照合同规定，租客承担水/电/气/网络的所有费用。如果出租物业是Condo，房东将承担物业管理费（一般包含水/暖气），而租客承担电和网络的费用。
3）空置率
如果房东自己一间一间地出租，房东和租客一般没有正式租约，租客随时都可以退租。另外，租客退租一般只要求提前30天通知房东。若通过MLS整体出租，房东和租客签有正式租约，租期一般是1年，因此，房东的租金1年内有保障。租客若不想续租，必须在租约到期前60天通知房东，这也给了房东足够的回旋余地。
综合以上几点（租金、Utility费用及空置率），通过MLS整体出租的租金收益要比房东自己一间一间地出租，一年要多出$5000以上。考虑到佣金成本（房东和租客双方经纪的佣金各为半个月的租金，总共为1个月租金）后，剩下的租金收益差距仍是非常可观的。
2、操心程度
1）收取租金
房东自己一间一间地出租，房东每个月就要去租客处收租金，来回奔波不算，有时碰上租客忘了或租客不在，就会白跑一趟。
若通过MLS整体出租，签订的正式租约中会规定租客除了入住前缴纳第一个月和最后一个月的租金作为押金外，还要交十张延期支票（post-dated check）。这样，房东不用每个月去租客处收租金，免去车马劳顿之苦。
2）维护工作量
房东自己一间一间地出租，出租房屋内有什么损坏需要维修的话，事无巨细，对于房东来说，当然 “非你莫属”。
若通过MLS整体出租，签订的正式租约中就会规定，只有比较大的（譬如冰箱或炉头不工作了）及正常的损坏由房东负责，小的维修（譬如灯泡坏了、过滤网需要更换等）都由租客负责。另外，由于租客故意或疏忽导致的损坏也由租客负责。
如果投资房是Condo，不存在剪草、铲雪等问题。但如果投资房是Freehold镇屋（不带管理费）、半独立、独立屋，房东自己一间一间地出租的话，剪草、铲雪也必须由房东亲力亲为。若整体出租，签订的正式租约中就会规定，剪草、铲雪由租客负责。
3）房屋保养
房东自己一间一间地出租，每个租客一般只会负责自己房内的卫生。对于屋内的公共区域（厨房内的炉头、台面、洗碗槽等；卫生间；餐厅及过道；楼梯等），基本上属于无人管理的状态。因此，房屋的保养状况就会比较差。
若通过MLS整体出租，出租对象一般都是一个家庭，所以房屋的整体保养要好得多。
3、出租风险
1）租客身份
房东自己一间一间地出租，房东一般不会查看租客的个人信息，有时甚至只知道租客的英文名而不知道其真实姓名，也不知道其在哪儿上班。房东和租客有时是一对矛盾的关系，当矛盾无法调和时，由于不知道租客的真实身份，处理起来将很被动。
若通过MLS整体出租，地产经纪会要求租客提交租客申请表，上面会详细登记租客的姓名、生日、驾照号码、居住记录、工作记录、所驾车的品牌及车牌号码等信息。一旦有什么事，找租客起来也是很容易的事。
2）雇主信（Employment Letter）和信用报告（Credit Report）
房东自己一间一间地出租，房东一般不会要求租客提供这些信息，因此对租客知之甚少，无形中增加了出租风险。海外房产 http://www.uiacanada.com/realty/
若通过MLS整体出租，地产经纪会要求租客提交雇主信（Employment Letter）。雇主信上会列明租客在哪家公司上班、目前担任的职务及薪水、何时入职以及公司人力资源部的联系电话等。
专业的地产经纪还会要求租客提交信用报告（Credit Report）。信用报告主要是由加拿大的两大信用局（Equifax或TransUnion）提供，上面有租客的历史还款记录、负债记录、信用被查询记录以及最后的信用总分数，以评估租客未来可能拖欠房租的风险。
通过雇主信和信用报告，地产经纪可以帮房东筛选出优质租客，从而大幅度降低出租风险。
3）保险（Insurance）
房东自己一间一间地出租，大部分保险公司都会拒绝提供房屋保险。
若通过MLS整体出租，由于出租对象一般是一个家庭，保险公司都会提供保险。另外，专业的地产经纪还会要求租客购买租客保险（Tenant Insurance），第三方责任险的保额最少为100万，租客保险同时还cover租客的个人物品（例如被盗、受损等）。
4）租赁合同（Agreement to Lease）
房东自己一间一间地出租，房东一般不会和每一个租客签订租赁合同，即使有，也是很粗糙的，不能很好地保护双方的利益。
若通过MLS整体出租，除了采用标准的租赁合同文本外，专业的地产经纪还会增加很多附加条款，涉及到实际租住人数要求、维护责任划分、转租或分租、提前退租、能否续租、定期检查房屋、带其他租客或买家来看房、租客保险等，有时会多达四五页，来更好地保护自己客户的利益。

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