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标题: 新冠疫情下加拿大房产能否破局 [打印本页]

作者: Tonyzhang 时间: 2020-8-8 02:04
标题: 新冠疫情下加拿大房产能否破局

当下，新冠疫情肆虐全球，很多投资品价格出现了大幅波动，比如今年早些时候美股四次熔断，全球其他股市也跟着熔断。虽然近段时间美股反弹挺大，但美国疫情这么严重，说不好股市是否会继续崩盘，相比来讲，楼市就要稳健许多。

加拿大宏观经济解析

我们在分析加拿大房地产市场之前先来看一下2020年加拿大经济的基本面，从经济基本面我们再了解一下当地的房地产市场。

图一：各国GDP增速，数据来源：Trading economics

在新冠疫情在全球肆虐的大环境下，任何一个国家都避免不了经济停滞，主要还是要看哪个国家对疫情的控制更有效。目前来看，最严重的国家和地区就是美国和欧洲，加拿大也是及时关闭了与美国的边境，目前加拿大确诊兵力7万多人，治愈4万多人，情况要比美国和欧洲好的多，与美国边境关闭也延长到了6月底，加拿大下半年经济恢复应该是个大概率事件了。

另据彭博调查显示，经济学家对加拿大经济第二季度折合年率环比增速的预估中值为萎缩42%，几乎是2008-09年金融危机期间最大季度萎缩幅度的五倍。BMO首席经济学家Doug Porter在电话中称：“我们知道3月非常糟糕，4月更甚，因此第二季度开局情况非常可怕。”BMO的预测较为悲观，预计第二季度GDP萎缩44%。不过，该行预计第三季度加拿大经济将大幅反弹。另外，经济学家预测加拿大央行0.25%的关键利率将保持到2021年大部分时间，对于现在申请贷款的人来讲，利率是非常优惠的。

从图中可以看到，再新冠疫情影响下，多数国家GDP增速都是负增长的情况下，加拿大GDP在第一季度依然是正增长，体现了加拿大经济的抗风险性。

加拿大房地产市场解析

现在我们再来分析一下加拿大的房地产市场，在这次新冠疫情想象下，加拿大楼市也像其他国家一样出现了交易量大幅下降的情况，我们来看下具体的数据：

2020年5月15日——今天由加拿大房地产协会(CREA)发布的统计数据显示，2020年4月全国房屋销售和新上市房屋比3月下降了一半以上。

4月份全国房屋销量环比下降56.8%。
实际(未经季节调整)经济活动同比下降了57.6%。
从3月到4月，新上市的房产数量下降了55.7%。
MLS®房屋价格指数(HPI)环比小幅回升0.6%，但仍较上年同期上涨6.4%。
实际(未经季节调整)全国平均售价同比下降1.3%。

图二：住宅销售量变化，数据来源：CREA

2020年4月，加拿大MLS®系统的房屋销量比3月下降了创纪录的56.8%，大多数卖家和买家在COVID-19封锁期间似乎都离场观望。(图一)

图三：住宅价格变化，数据来源：CREA

我们从图三可以看到，从2008年房价开始下跌，但到2008年底房价就止跌回升了，之后的十多年时间里加拿大房价一路高歌猛进，所以总结一点，房价就算某个时间点有波动，但长期来看是上涨的。

房地产界流传一句话：“短期看金融，长期看人口“。首先我们来看金融，由于新冠疫情影响，各国政府都在通过降低利率来拯救经济，加拿大的银行抵押贷款利率从疫情前的2.8%下降到了现在的2.5%左右，而且还有进一步下降的趋势，这对购房来讲是非常好的事情。其次，过去10年加拿大移民政策是非常好的，每年移民数量都在递增，而且加拿大政府通过了2020-2022的百万移民计划，每年计划引进超过30万新移民，这是对房地产最好的支撑。

这次交易量下降主要是因为居家令引起的，不过目前加拿大的疫情控制情况比美国要好很多，可以预见到等居家令解除后交易量会迅速上升。因为现在都是网上办公，所以作为海外买家的来讲，现在可以跟卖家谈到一个更好的折扣，如果要等到解除禁令恐怕议价空间就没有那么大了。

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