留学生、新移民、老移民如何在加拿大贷款买房 - 尼亚加拉大瀑布地区中文门户网|圣凯瑟琳|布鲁克大学|尼亚加拉学院|房地产投资-NiagaraDIY.com

三类华人房贷的不同要求

不同类型的华人，贷款买房有不同的要求。

非移民如何贷款

非移民主要指因私来加拿大旅游、求学或陪读的华人，这些人如果需要买房，银行通常会要求提供以下3个重要文件。

一是加拿大银行账户。目前加拿大的银行并不支持远程开户，因此华人首先要有中国到加拿大的签证，亲自来到加拿大才可以办理开户。加拿大实行预约制，要想开户就要和银行的客户经理预约一个日期，然后带上相关的证件去办理。

二是首付款证明。首付款最好放在加拿大的银行账户上，如果钱款还在中国，那么中国存款证明也是可以的（有些银行需要3个月的账户明细），通常要求证明中有借款人的名字、金额和日期。非移民买房往往会要求支付至少35%的首付款，然后银行会额外要求再预存5%，这笔5%的钱款在批贷结束后可以挪作他用。如果非移民想购买位于多伦多为中心的大金马蹄地区的房产，还需要总房款15%的资金作为海外买家税，在房产过户时交纳给加拿大税务部门。

三是工作证明。工作证明最好用公司抬头纸打印，上面需要出现3要素：职位、年薪和单位公章。

非移民没有加拿大信用记录，所以无须信用审查即可贷款。

新移民如何贷款

新移民是指未满5年的加拿大永久居民。通常银行会将该移民以居民身份登录加拿大的日期作为起始日，以签订买房合同并申请按揭贷款的日期作为截止日，来计算该移民是否是新移民。新移民办理房贷须要提供的文件与非移民类似，不同之处在于，非移民的房贷上限是1套，而新移民的房贷上限是2套。另外，新移民往往在加拿大已经有一定的信用记录。信用记录良好才可放款。新移民中还有一个特殊的类型，时间超过2年又未满5年的新移民。他们的贷款政策既可以按照新移民办理，又可以按照老移民办理。

5年以上老移民和加拿大公民如何贷款

很多华人移民5年或成为加拿大公民之后，才开始考虑购房，其房贷要求与前两者截然不同，除信用审查外，还要证明收入水平能达到还贷要求。加拿大各大银行对于负债率大多控制在40%左右，即税前收入的40%可以用来还贷。

一般来说，对于加拿大公民，银行要求提供如下材料：雇主信；工资单；2年的T1 General 和NOA（notice of assessment），也就是过去2年的报税T1表格和税局评估信；3-6个月的银行流水；如果首付有一部分来自亲戚朋友的借款，那么需要提供赠予信（gift letter），而且要和银行流水相匹配。

华人房贷的操作流程

华人在加拿大的放贷操作流程如下：

申请房贷

在购房合同中，通常会有一项重要条款——贷款条款。该条款往往要求以两周作为期限，让银行来评价借款人是否能获得贷款。如果不能获得，借款人可以退回押金，终止合约；如果可以获得，借款人就可以解除该条款，合同继续进行。

合同签订后，借款人应及时将购房买卖合同提供给贷款经纪人，贷款经纪人将借款人的资料提交给放贷的金融机构进行贷款审批。审批时间快则两天，慢则一周左右。银行在进行贷款审批时，会委托评估师评定房产价值，按照房产价值与房价总额中的低者给予贷款。

选择贷款利率和贷款期限

在申请房贷的时候，贷款顾问会让借款人选择贷款利率。贷款利率分为固定与浮动两类。固定利率是指在贷款期内利率不变，浮动利率是指在贷款期内利率会随着央行利率的改变而改变。固定利率往往比浮动利率高。通常来说，在一个加息周期中应该尽量选择固定利率，而在一个减息周期中则应该尽量选择浮动利率。

此外，贷款顾问还会让借款人选择贷款期限。在加拿大，贷款期与还款期是两个不同的概念，还款期是一系列贷款期的组合。贷款期是该贷款合同的时间长短，而还款期是指整个贷款需要偿还的年限。例如：借款人和银行签订2年期的贷款合同，整个还款期为30年。那么两年到期后，借款人可以有3个选择：一是付清全部贷款；二是在原银行续借贷款，贷款利息按当时的新利息计算；三是将贷款转到其他金融机构，办理新的贷款。

交割

房产往往是通过律师或公证员来完成交割，房贷也是如此。在房产交割日来临前，如果借款人已经满足所有的贷款条件，银行就会给买方律师提供具体的放款金额。

律师接到指示后，会计算借款人的房产交易成本，然后通知借款人将首付款和各项费用给付律师行并签署借款文件，待借款人签署正式贷款文件后，律师会向银行发出索款指令。在房产交割时，银行会将贷款划入买方律师行的托管账户，最终由买方律师将全部房款划入卖方律师账户，然后由卖方律师将房款给予卖家。至此，房产交易完成，买家获得房屋钥匙，卖家获得房款。

偿还房贷

在房屋贷款正式成立后，就进入房贷偿还期，在这个时间内要注意两个问题。

一是及时还贷。加拿大是一个信用社会，房屋贷款直接关系到个人的信用分数，如果信用分数不佳，那么以后不能贷款买车、分期付款买电器和贷款买更多的房产。

二是提前还贷的问题。加拿大按照提前还贷是否有罚款可分为开放式和封闭式两种。开放式在贷款期内可以随时还清贷款，没有罚款。封闭式只要贷款没有到期，提前还清贷款就会缴纳罚款。如果出现后一种情况，而借款人又不想缴纳罚款，那么可以在贷款还清后的3个月内再购买一处房产，再次向该银行借贷可以避免罚金。